Если вы думаете о купить недвижимость в Болгарии, то перед принятием важного решения, вам необходимо ознакомиться с нужной информацией.
Видео будет полезно и тем, кто уже на пути или уже в процессе покупки недвижимости в Болгарии, чтобы заблаговременно расставить приоритеты. Замечу, что мы не работаем в сфере недвижимости и туризма, поэтому информация в видео такая, как есть, без каких-либо искажений.
Все покупки недвижимости в Болгарии можно разделить на три основных группы.
Группы недвижимости
1. Покупка недвижимости для постоянного проживания в Болгарии.
2. Покупка недвижимости, которую планируется использовать только иногда, для отдыха.
В остальное время недвижимость пустует или в лучшем случае сдается в аренду.
3. Покупка недвижимости, как инвестиция.
Т.е. сами проживать не собираетесь, а покупаете с целью сдачи в аренду и получать доход или в ожидании увеличения цены купленного объекта.
Недвижимость для постоянного проживания в Болгарии
Если вы покупаете жилье для собственного постоянного проживания в Болгарии, то к выбору нужно подойти с особой тщательностью, ведь вам в нем придется жить.
Советуем сразу исключить из поиска комплексы на курортах. А рекомендуем искать недвижимость в обычных населенных пунктах, где живут местные жители. По нескольким причинам. Там есть необходимая инфраструктура для комфортного круглогодичного проживания. В обычных городах часто вообще не будет таксы поддержки (ежемесячных платежей за обслуживание всего дома). А если она и будет, то будет минимальной.
В обычных населенных пунктах лучше транспортное сообщение и телекоммуникации. У вас будет возможность выбора интернет-провайдера. А рядом будут расположены сетевые магазины с ценами значительно ниже, а выбором товаров значительно больше, чем в магазинах на курортах.
Также там будут школы, детсады, медицинские и спортивные учреждения и т.д., выбор которых зависит от конкретного населенного пункта. Дополнительным плюсом такого выбора является и то, что такую недвижимость в случае необходимости можно будет дороже сдать или продать. А вот в случае с квартирой на курортах это будет проблематично. Например, в данный момент, на том же Солнечном Берегу некоторые квартиры приходиться сливать за пол цены. Потому что нужны деньги, а спрос слабый. В обычных городах такого нет, там спрос всегда стабильный и он значительно больше.
Следует учитывать, что в Болгарии практически отсутствует центральное отопление и газ. За некоторым исключением, отопление осуществляется электричеством. Цены на электричество выше. Поэтому очень важен выбор этажа. Чем выше этаж, тем теплее будет квартира. В зависимости от этажа очень сильно изменяется расход электроэнергии. Расходы на электричество могут варьироваться на сотни евро в месяц в зависимости от этажа.
В Болгарии 1 этаж означает второй. Но не рекомендуем спешить покупать квартиру на таком этаже. Потому что в Болгарии часто нулевые этажи или как еще их называют партер занимают офисы и магазины, которые, как правило, слабо отапливаются или вообще не отапливаются. Офис может не работать и получается пол у вас будет, как бы над улицей. У нас была такая квартира где включались все кондиционеры на полную мощность, но все равно было холодно. А потом попалась теплая квартира, где можно обходиться почти без отопления зимой.
В чем загадка? Болгария находится на юге Европы. Например, та же Варна находится на широте южнее, чем Гагра. Поэтому Солнце дает значительно больше тепла даже зимой. На величину расходов за электроэнергию влияет расположение окон в вашей квартире, южное направление предпочтительнее потому что опять же такую квартиру дешевле отапливать зимой.
Часто в Болгарии наблюдали такую практику, когда покупается электроодеяло, в котором спит хозяин квартиры, а сама квартира не отапливается вообще с целью экономии.
Понятно, что это вызывает сырость, как следствие плесень, поэтому выбор этажа это очень важно для Болгарии. Но заметьте от этажа значительно меняется цена, но несмотря на это, лучшие этажи, как правило раскупают первыми. Еще стоит обратить внимание на район в котором вы собираетесь покупать жилье, от этого существенно зависит цена. Бывают и такие районы где проживают так называемые нац. меньшинства. Перед покупкой поинтересуйтесь наличием интернет провайдеров в доме, если он только один, то это должно вас насторожить, наверняка цена за его услуги будет завышена.
Перед покупкой обязательно уточните всё про парковку, в идеале купите паркоместо, особенно если это большой город, и тем более близко к центру. Иначе вашу машину возможно придется оставлять на платной парковке и далеко от дома. В Болгарии больший процент населения владеет автомобилем, а площадь застройки выше, и поэтому найти парковку для своего автомобиля значительно сложней.
Недвижимость в Болгарии для отдыха
В идеале приобретать жилье для сезонного отдыха нужно там же, где и для ПМЖ, т.е искать жилье в обычных городах или селах, где живут местные жители. Но, такое жилье стоит значительно дороже. Из-за этого многие все таки покупают недвижимость на курортах в комплексах. Но выбирая дешевле вариант стоит учитывать, немалую плату за обслуживание вашей недвижимости, которая начисляется целый год, затраты на ток и воду и расходы на оборудование апартамента, его ремонт. Сдать такую недвижимость будет сложнее, особенно вне курортный сезон. Поэтому особенной выгоды по сравнению с наймом такого же апартамента или проживанием в отеле на время отдыха не будет.
Имейте ввиду, что при покупке курортной недвижимости с использованием для отдыха, вам придется ездить из года в год в одно и то же место и возможно через какое-то время вам это надоест и вы начнете подумывать о продаже.
За ту сумму, которую вы заплатите за апартамент, можно лет 10-15 роскошно отдыхать в разных местах мира, а не ездить год за годом в одно и то же место.
Недвижимость в Болгарии для инвестиции
При покупке недвижимости с целью инвестиции изучите, какой спрос на аренду жилья в предполагаемом месте покупки недвижимости. Напоминаю, что большой и стабильный спрос на аренду жилья в больших городах, таких, как София, Варна, Бургас и т.д..
Курортная недвижимость расположенная в комплексах, как инвестиция, практически смысла не имеет. Серьезного роста цены не ожидайте, а вот падение цены вполне вероятно, а в некоторых случаях падение может быть очень серьезным. Иногда собственники жилья продают за пол цены, чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств. Сдавать такую квартиру будет сложнее, особенно вне курортный сезон.
У нас остались вопросы наших зрителей. И эти вопросы мы решили задать профессиональному риэлтору, который занимается продажей недвижимости в Болгарии.
Риелтор отвечает на вопросы
Какие виды недвижимости существуют в Болгарии?
Такие как и везде: квартиры, дома, земельные участки, отели, коммерческая недвижимость.
Купить дом с землей в деревне это реально?
Да, конечно, реально. Есть одна небольшая загвоздка, дом покупается на физ. лицо, а земля на юр. лицо если покупатель резидент не ЕС.
Интересно посмотреть на такой дом, как он выглядит в реальности.
Пожалуйста, давайте, проедем в село рядом с Варной, уникальное село и посмотрим несколько домов, разной ценовой категории. Село Рогачево расположено на расстоянии 20 км от Варны и в 5-ти км от моря вблизи курорта Албена.
Особенностью этого села является большой процент проживающих иностранцев. На данный момент в селе продолжается застройка новыми домами.
Посмотрим этот дом состоящий из трех уровней. Есть балкон на этом уровне. Есть участок, на котором например, можно построить бассейн.
Соседский дом, в котором живут граждане РФ, но строили писатель-англичанин и его жена украинка. Сосед Жириновского. Да, дом соседа Жириновского в Москве.
А вот второй объект недвижимости.
Соседи какие…
Люди понимают, что тут самое важное участок и плюс разрешение на стройку. Сам дом либо можно реставрировать, либо убрать его и на его фундаменте надстроить дом. Поскольку когда покупаешь свободный участок еще где-то полгода уходит на то чтобы сделать все разрешения, чтобы воду протянуть, электричество протянуть. Это тоже довольно таки энергозатраты и финансовый затраты. Поэтому проще всего купить такой вот участок уже с каким никаким домом и построить. Чем покупать пустой участок за те же самые деньги и еще сверху 10-15 тысяч евро дать на то чтобы подключили электричество, воду сделали разрешения. И на все это уйдет 6-7 месяцев документальной работы. Здесь она очень медленная.
Если вы не хотите покупать готовый дом, можете приобрести земельный участок и самостоятельно построить свой дом.
Также Роман нам показал и участки под застройку.
Участок 14 соток. Яркий пример того, как участок, который стоит в 2 раза дороже чем предыдущий, где мы снимали с домом. Но здесь, помимо цены вы потратите деньги еще на разрешения и около полугода на то чтобы сделать разрешение на постройку, подключить электричество. И выйдет, если там участок с домом стоил 20000 евро, то тут помимо цены в 33000 евро еще в среднем 10-15 тысяч на то чтобы подготовить все документы.
На что стоит обратить внимание в первую очередь при покупке недвижимости?
Но тут как и везде стоит обращать внимание на состояние недвижимости, на документацию, которая есть. Убедиться, что собственники который показывают дом являются полноценными собственниками…
Какие особенности/отличия в покупке недвижимости в Болгарии.
Как таковых особенностей нет, как и везде. Смотрите, нравится, покупаете, документально оформляется также, как и в других любых странах. Единственное при покупке земли, поскольку если вы не граждане ЕС, тогда вам нужно открывать фирму. Плюс у большинства земельных участков предусмотрен план по расширению дороги, улицы. И поэтому государство отнимает часть территории. Если это больше 20% участка, то отнятую часть они вам выплачивают, но по своей оценке. И соответственно от этого стоит отталкиваться при покупке недвижимости. К примеру, если вы покупаете участок 10 соток. То вполне возможно то что там могут отнять одну сотку. И от этого зависит какой дом можно строить и размер налога.
Есть ли особенности покупки недвижимости у моря?
Как таковых специфических особенностей нет. Единственное нужно учитывать, если вы покупаете квартиру или дом в такой курортной части города Варны или будь-то Бургаса. То есть там определенные населенные пункты где продуктовые магазины работают не круглый год. А только с мая по октябрь. Это единственный такой особенный момент, минус я бы сказал. Поскольку приходиться, если вы там имеете квартиру или дом, приходится ехать за продуктами за 20-30 километров от места в не сезон.
В каких рамках варьируются реальные цены на недвижимость в Болгарии? На 1-комн, 2-х комн., дом в городе, дом в селе.
Все зависит от района. К примеру, если вы выбираете Варненскую область, то здесь цены варьируются от 600 евро и выше на вторичный рынок. А в Бургасе, к примеру Солнечный берег, то там цены очень низкие. Там можно найти и за 400 евро на квадратный метр. А если Софию, то в Софии цены намного выше, чем Варненские. Там 800-900 и выше евро на квадрат.
Как купить недвижимость в Болгарии правильно? (для проживающих Россия, Украина и другие страны).
Самое важное это смотреть, не бояться спрашивать и смотреть как можно больше участков, апартаментов, домов. Тем самым иметь выбор, иметь понимание и представление того что вы хотите. И самое самое лучшее это когда вы заходите в объект, какой-нибудь. Будь-то дом, квартира. И если у вас внутри происходит вот это: Вау! То все, отказываться смотреть, что либо другое и останавливаться на этом выборе.
Как оплатить недвижимость в Болгарии?
Но оплачивается недвижимость только по банковскому переводу. Единственное можно оставлять задаток наличными, но это до 5000 евро. Все что выше 5000 евро только банковскими переводами.
Как продать недвижимость в Болгарии?
Если вы живете в Болгарии, то это не составляет труда. Реклама в интернете, либо обращаетесь в агентство по недвижимости, которое будет вам вести клиентов. Если вы не живете на территории Болгарии, то лучше всего иметь доверенное лицо, либо друзей или родственников или же довериться какой-нибудь фирме, с которой вы заключите эксклюзивный договор. Оставите им ключи и будут они от вашего имени показывать и продавать этот дом, участок, квартиру, недвижимость.
Это был последний вопрос на сегодня.
Рассмотрим покупку 1 -комнатной квартиры. Один из самых популярных вариантов – город Бургас.
Как мы видим, расположение хорошее, с одной стороны центр города, с другой стороны городской парк и море. Смотрим дальше, это партер, т.е. по нашему чистый первый этаж. Что в этом случае не является плюсом, хотя летом будет комфортнее, но зимой будут значительно выше расходы на электроэнергию и возможны проблемы с сыростью. Из плюсов можно отметить, близость магазина и автобусной остановки, расстояние до моря вы видите сами. Динамика цен в этом районе на 1-комнатные квартиры – оказывается цены даже немного поднялись, чего не скажешь на цены на курортах.
Самый популярный и дешевый вариант сейчас это квартира на курорте Солнечный берег. Так произошло, что наложилось несколько факторов, и цены на недвижимость на этом и еще нескольких курортах Болгарии опустились.
Вот мы видим 1-комнатная квартира за 13990 евро. Рассмотрим детально эту квартиру, цена за 1 квадратный метр составляет 550 евро. Расположение не идеальное, но учитывая цену, адекватное. Если вы решились купить квартиру на Солнечном берегу, постарайтесь соблюдать правило – не покупайте недвижимость слева от главной дороги (если смотреть на карту в классической ориентации – север вверху), потому что во-первых это реально очень далеко от моря и во-вторых вам постоянно придется пересекать главную автотрассу. Правда есть надземный пешеходный переход, но к нему надо еще дойти. Поэтому путь к морю еще удлинится.
Рассматриваемая квартира соблюдает это правило и находится значительно правее автотрассы ближе к морю и даже находится правее второй по трафику дороги в Солнечном берегу. Такса поддержки 480 евро в год, что как для комплекса на курорте не дорого и не дешево, это средняя цена. Из плюсов можно отметить, близость магазина и автобусной остановки, южное расположение. Расстояние до моря вы видите сами, но как правило, его занижают, лучше проверить самим. За такие деньги не ожидайте найти объект на первой линии.
Давайте поищем что-то дешевле, есть ли такое?
Вот объект еще дешевле более чем на 2500 евро! 480 евро за 1 квадратный метр. Ну что мы видим, расположение – очень далеко от моря и вообще-то не на Солнечном берегу, а за его пределами, так сказать прямо в поле, что абсолютно неприемлемо для большинства. Поэтому экономия пару тысяч евро может обернуться большими неприятностями. Мы видим, что оба варианта квартир располагаются на 1 этаже. Если вы будете жить в квартире только летом, то это даже плюс – не будет сильно жарко и будут меньше расходы на электроэнергию, но зимой будет холодно и сыро, возможно чаще придется делать ремонт в такой квартире.
Вилла на Солнечном берегу обойдется вам от 50 000 евро в закрытом комплексе.
Но стоит присмотрется к объявлению и мы видим, что расстояние до моря 3 км, такса поддержки 10.50 непонятно чего за квадратный метр, получается 1323 евро или лев в год.
Вилла на престижном курорте Святой Влас стоит от 115 000 евро.
Договора на долгосрочную аренду, как правило, заключаются на 1 год.
Учитывайте, что приведенные выше цены самые минимальные, и такие объекты быстро раскупаются, наверняка там есть и какие-то недостатки.
При поиске недвижимости мы используем самый большой в Болгарии сайт недвижимости Имот.бг.
Опасно ли покупать недвижимость в Болгарии?
Но вот вы нашли то, что искали и следующий этап это сама покупка недвижимости, оформление в собственность и оплата. Тут не стоит расслабляться.
Чтобы безопасно купить недвижимость в Болгарии нужно тщательно юридически проверять жилье. Особенно на предмет залога. Продажа жилья находящегося в банковском залоге это ноу хау Болгарии. Зайдя в соцсети в русскоязычные группы вы можете прочитать истории о людях, которые попали в беду. Они купили квартиры в Болгарии. А затем к ничему не подозревающим собственникам квартир, иногда по прошествии нескольких лет, приходили судебные приставы с постановлением о выселении. т.к. их квартира уходит банку. Оказывается, в Болгарии такое законодательство, что нотариус не обязан проверять документы на покупаемую квартиру в том числе и на предмет, находится ли она в залоге, перед совершением сделки.
Вся ответственность за сделку и проверку документов ложится на покупателя. По прошествии времени мошенники модернизировали свою схему. Продавец брал справку о том, что квартира не находится в залоге, и на следующий день должна проходить сделка купли-продажи у нотариуса. Но мошенники за ночь брали у банка кредит под залог квартиры и на следующий день продавали ее новому хозяину. Тем самым получая сразу две цены за квартиру. Понятно, что это целая преступная система. Бывало и с вовлечением государственных чиновников и нотариусов, но она успешно работала многие годы в Болгарии. Сейчас вроде пытаются навести какой-то порядок. Но мы рекомендуем перед покупкой тщательно проверять объект недвижимости на предмет нахождения в залоге или скрытые долги, висящие на недвижимости.
Также если вы покупаете готовую к заселению квартиру проверьте наличие акта 16. Подключена ли квартира напрямую к энерго- и водоснабжающей компании, есть ли абонентский счет или подключение оформлено через застройщика. Чтобы потом не пришлось годами искать концы и добиваться справедливости.
Еще замечу, что хорошие квартиры в домах с хорошей локацией раскупаются сравнительно быстро, при сдаче объекта свободных квартир очень мало, остается, как правило, не ликвид.
Лучший вариант это найти профессионального риэлтора, которому вы сможете доверять и дополнительно нанять независимого компетентного юриста, который не связан с продавцом и он должен тщательно проверить всю историю покупаемой недвижимости. Не поленитесь, соберите информацию из нескольких источников, уделите этому время. Косвенной гарантией чистоты сделки может служить покупка недвижимости в кредит в болгарском банке. В таком случае и банк, который вас кредитует будет заинтересован, чтобы вам не продали заложенную квартиру, банк будет обязан досконально проверить объект покупки.
Если вы покупаете новостройку на этапе строительства обязательно наведите подробные справки о застройщике, какой процент полностью завершенных и сданных объектов?, были ли форс-мажоры?, если да, то какие. Мы вообще не рекомендуем влаживать деньги на этапе строительства, особенно на начальном этапе. Исключением может быть символический задаток, которым вы заранее готовы пожертвовать. Даже идеальный застройщик с безупречной репутацией может внезапно обанкротиться и где вам потом искать свои деньги?
Но предупреждаем, даже соблюдая все эти меры, не смогут вам дать 100% гарантии безопасной покупки недвижимости в Болгарии и риск возможных проблем в будущем все равно остается. Покупатель недвижимости это лакомый кусочек для мошенников и всяких проходимцев. Но в вашей власти свести риски к минимуму.
Расходы на содержание
Расходы на недвижимость в Болгарии складывается из двух составляющих:
- ежегодный налог;
- такса поддержки.
Налогом в Болгарии облагается вся недвижимость. Исключение – сельскохозяйственные угодья и леса. Иностранцы, купившие объект, автоматически становятся налогоплательщиками.
Ставку по налогу устанавливает конкретный муниципалитет, в котором зарегистрировано имущество. Она колеблется от 0.15 до 0.25% от кадастровой стоимости объекта (на 50% ниже рыночной).
Такса поддержки – регулярные взносы за обслуживание жилья. Платится напрямую управляющей компании. Для жилых комплексов закрытого типа – это обязательный предмет расходов. Тариф может быть фиксированным или рассчитываться исходя из площади объекта. Как правило, один квадратный метр квартиры обходится владельцу в 8-12 евро таксы. Чем выше класс комплекса, и шире пакет оказываемых услуг, тем дороже обслуживание.
(Вопрос-ответ)
Стоит ли сейчас покупать недвижимость в Болгарии?
Если вы выбрали Болгарию, то да стоит, цены на обычную недвижимость в данный момент стабильные, не завышенные, а на курортах цены даже в целом опустились.
Цены сейчас привлекательные, но с приходом Евро они в два раза поднимутся?
После перехода на евро цены на недвижимость если и поднимутся, то незначительно.
Можно ли мне получить ипотечный кредит на покупку недвижимости в Болгарии?
Да, можно, если у вас есть официальный статус в Болгарии. При статусе ВНЖ процентная ставка в болгарских банках составляла от 5% (но из-за коронавируса банки приостановили выдачу кредитов). При статусах ПМЖ или болгарское гражданство ставка на ипотечные кредиты составляет сейчас около 3%. Для оформления ипотечного кредита в болгарском банке необходима справка о размере вашей зарплаты и первоначальный взнос в размере 15-20% от стоимости покупаемого жилья.
Я надеюсь, что эта информация была полезной, и поможет вам принять правильное решение.
Видеоверсия статьи:
