Bulgarischer Immobilienmarkt 2021

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Bulgarien planen, sollten Sie sich vor einer wichtigen Entscheidung die notwendigen Informationen einholen.

Dieses Video ist auch für diejenigen hilfreich, die bereits den Kauf einer Immobilie in Bulgarien planen oder sich im Kaufprozess befinden, um ihnen bei der Priorisierung ihrer Optionen zu helfen. Bitte beachten Sie, dass wir nicht in der Immobilien- oder Tourismusbranche tätig sind. Die Informationen im Video sind daher unverfälscht und ohne jegliche Verzerrung.

Alle Immobilienkäufe in Bulgarien lassen sich in drei Hauptgruppen unterteilen.

Immobiliengruppen

1. Erwerb von Immobilien zum dauerhaften Wohnsitz in Bulgarien.

2. Kauf einer Immobilie, die nur gelegentlich zu Erholungszwecken genutzt werden soll.

Die restliche Zeit steht die Immobilie leer oder ist bestenfalls vermietet.

3. Kauf von Immobilien als Kapitalanlage.

Das heißt, Sie beabsichtigen nicht, selbst darin zu wohnen, sondern kaufen es, um es zu vermieten und Einnahmen zu erzielen, oder in Erwartung einer Wertsteigerung der gekauften Immobilie. 

Immobilien für den dauerhaften Wohnsitz in Bulgarien

Wenn Sie eine Immobilie für Ihren dauerhaften Wohnsitz in Bulgarien kaufen, sollten Sie Ihre Wahl besonders sorgfältig treffen, da Sie darin wohnen werden. 

Wir empfehlen Ihnen, Ferienanlagen von vornherein von Ihrer Suche auszuschließen. Suchen Sie stattdessen nach Immobilien in normalen Städten, in denen Einheimische leben. Dafür gibt es mehrere Gründe: Sie verfügen über die notwendige Infrastruktur für ein komfortables Leben das ganze Jahr über. In normalen Städten fallen oft keine Instandhaltungskosten (monatliche Gebühren für das gesamte Gebäude) an. Und falls doch, sind diese minimal.

In normalen Städten sind Verkehr und Telekommunikation besser. Sie haben die Wahl zwischen verschiedenen Internetanbietern. Und in der Nähe finden Sie Filialen großer Ketten mit deutlich niedrigeren Preisen und einer viel größeren Auswahl als in den Geschäften der Ferienorte.

Es wird auch Schulen, Kindergärten, medizinische Einrichtungen, Sportanlagen usw. geben, deren Ausstattung vom jeweiligen Standort abhängt. Ein weiterer Vorteil dieser Option ist, dass solche Immobilien bei Bedarf zu einem höheren Preis vermietet oder verkauft werden können. Dies ist problematisch für Wohnungen in Feriengebieten. Beispielsweise werden derzeit in Sonnenstrand einige Wohnungen zum halben Preis verkauft, da die Vermieter dringend Geld benötigen und die Nachfrage gering ist. In normalen Städten ist dies anders, da die Nachfrage dort stets stabil und deutlich höher ist.

Es ist wichtig zu wissen, dass Zentralheizung und Gas in Bulgarien praktisch nicht verbreitet sind. Geheizt wird, bis auf wenige Ausnahmen, mit Strom. Die Strompreise sind hoch. Daher ist die Wahl des Stockwerks entscheidend. Je höher das Stockwerk, desto wärmer die Wohnung. Der Stromverbrauch variiert je nach Stockwerk erheblich. Die Stromkosten können sich monatlich um Hunderte von Euro unterscheiden.

In Bulgarien ist das erste Obergeschoss üblicherweise das zweite. Wir raten jedoch davon ab, vorschnell eine Wohnung in diesem Stockwerk zu kaufen. In Bulgarien werden Erdgeschosse, auch „Parter“ genannt, oft von Büros und Geschäften genutzt, die in der Regel schlecht oder gar nicht beheizt sind. Das Büro ist möglicherweise nicht in Betrieb, sodass sich Ihre Wohnung direkt über der Straße befindet. Wir hatten selbst einmal so eine Wohnung, in der wir alle Klimaanlagen auf Hochtouren laufen ließen, es aber trotzdem kalt war. Dann fanden wir eine warme Wohnung, in der man im Winter fast ohne Heizung auskommt.

Was ist das Geheimnis? Bulgarien liegt im Süden Europas. Warna beispielsweise liegt südlicher als Gagra. Daher spendet die Sonne dort deutlich mehr Wärme, selbst im Winter. Ihre Stromrechnung hängt von der Ausrichtung Ihrer Fenster ab; nach Süden ausgerichtete Fenster sind vorteilhafter, da sie im Winter günstiger zu heizen sind. 

Eine in Bulgarien verbreitete Praxis ist es, eine elektrische Heizdecke zu kaufen, in der der Wohnungsbesitzer schläft, und die Wohnung gar nicht zu heizen, um Geld zu sparen.

Dies führt natürlich zu Feuchtigkeit und folglich zu Schimmelbildung. Daher ist die Wahl des richtigen Bodenbelags in Bulgarien entscheidend. Beachten Sie jedoch, dass der Preis je nach Bodenbelag stark variiert, wobei die besten Böden in der Regel zuerst verkauft werden. Auch die Lage des Gebäudes spielt eine wichtige Rolle, da sie den Preis maßgeblich beeinflusst. In manchen Vierteln leben ethnische Minderheiten. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf nach der Verfügbarkeit von Internetanbietern im Gebäude. Gibt es nur einen, sollten Sie misstrauisch werden, da der Preis dann wahrscheinlich überhöht ist. 

Vor dem Kauf sollten Sie unbedingt alle Parkmöglichkeiten prüfen. Idealerweise kaufen Sie einen Parkplatz, besonders in einer Großstadt und vor allem in der Nähe des Zentrums. Andernfalls müssen Sie Ihr Auto möglicherweise auf einem kostenpflichtigen Parkplatz weit entfernt abstellen. In Bulgarien besitzt ein hoher Prozentsatz der Bevölkerung ein Auto, und die bebaute Fläche ist groß, was die Parkplatzsuche deutlich erschwert. 

Ferienunterkünfte in Bulgarien

Idealerweise sollten Sie ein Ferienhaus am selben Ort kaufen, an dem Sie auch Ihren Hauptwohnsitz hätten. Das bedeutet, dass Sie in Städten oder Dörfern mit einheimischer Bevölkerung nach einer passenden Immobilie suchen sollten. Solche Unterkünfte sind jedoch deutlich teurer. Daher entscheiden sich viele Menschen nach wie vor für Ferienwohnungen in Ferienanlagen. Wenn Sie sich für eine günstigere Option entscheiden, sollten Sie die beträchtlichen Instandhaltungskosten bedenken, die sich über das ganze Jahr ansammeln, sowie die Kosten für Strom, Wasser, Ausstattung und Reparaturen. Die Vermietung einer solchen Immobilie gestaltet sich schwieriger, insbesondere außerhalb der Ferienzeit. Daher bietet sie im Vergleich zu einer ähnlichen Wohnung oder einem Hotelaufenthalt während Ihres Urlaubs kaum Vorteile. 

Bedenken Sie, dass Sie beim Kauf einer Ferienimmobilie zur Freizeitnutzung Jahr für Jahr an denselben Ort reisen müssen und dass Sie vielleicht nach einiger Zeit des Interesses darüber überdrüssig werden und über einen Verkauf nachdenken.  

Für den Betrag, den Sie für eine Wohnung bezahlen, können Sie 10 bis 15 Jahre lang luxuriös Urlaub an verschiedenen Orten auf der ganzen Welt machen, anstatt Jahr für Jahr an denselben Ort zu fahren.

Bulgarische Immobilien als Kapitalanlage

Beim Kauf von Immobilien zu Anlagezwecken sollten Sie die Mietnachfrage am gewünschten Standort recherchieren. Zur Erinnerung: In Großstädten wie Sofia, Warna, Burgas und anderen besteht eine hohe und stabile Nachfrage nach Mietwohnungen.

Ferienwohnungen in Ferienanlagen sind als Kapitalanlage praktisch wertlos. Erwarten Sie keine signifikanten Preissteigerungen, aber ein Preisverfall ist durchaus möglich und kann in manchen Fällen sogar drastisch ausfallen. Manchmal verkaufen Eigentümer ihre Wohnungen zum halben Preis, um zumindest einen Teil ihrer Investition zurückzuerhalten. Die Vermietung solcher Wohnungen gestaltet sich schwieriger, insbesondere außerhalb der Ferienzeit.

Wir haben noch immer Fragen von unseren Zuschauern. Deshalb haben wir beschlossen, diese Fragen einem professionellen Immobilienmakler zu stellen, der sich auf den Verkauf von Immobilien in Bulgarien spezialisiert hat.

Immobilienmakler beantwortet Fragen

Welche Arten von Immobilien gibt es in Bulgarien?

Dasselbe wie überall sonst: Wohnungen, Häuser, Grundstücke, Hotels, Gewerbeimmobilien.

Ist es möglich, in einem Dorf ein Haus mit Grundstück zu kaufen?

Ja, natürlich ist das möglich. Es gibt nur einen kleinen Haken: Das Haus wird auf den Namen einer Privatperson und das Grundstück auf den Namen einer juristischen Person gekauft, wenn der Käufer kein EU-Bürger ist. 

Es wäre interessant, ein solches Haus in Wirklichkeit zu sehen. 

Bitte fahren wir in ein malerisches Dorf in der Nähe von Warna und besichtigen dort verschiedene Häuser in unterschiedlichen Preiskategorien. Das Dorf Rogatschowo liegt 20 km von Warna und 5 km vom Meer entfernt, unweit des Badeortes Albena.

Eine Besonderheit dieses Dorfes ist der hohe Anteil ausländischer Einwohner. Derzeit wird ein neuer Wohnbau errichtet.

Schauen wir uns dieses dreistöckige Haus an. Auf dieser Ebene befindet sich ein Balkon. Außerdem gibt es ein Grundstück, auf dem man beispielsweise einen Swimmingpool bauen könnte. 

Das Nachbarhaus, bewohnt von russischen Staatsbürgern, wurde von einem englischen Schriftsteller und seiner ukrainischen Frau erbaut. Schirinowskis Nachbar. Ja, das Haus von Schirinowskis Nachbarn in Moskau.

Und hier ist das zweite Objekt.

Was für Nachbarn...

Die Leute verstehen, dass hier das Grundstück und die Baugenehmigung das Wichtigste sind. Das bestehende Haus kann entweder saniert oder abgerissen und an seiner Stelle ein neues Haus errichtet werden. Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks dauert es weitere sechs Monate, bis alle Genehmigungen für Wasser und Strom vorliegen. Das verursacht erhebliche Energie- und Kostenaufwand. Daher ist es einfacher, ein solches Grundstück mit bereits bestehendem Haus zu kaufen und darauf zu bauen. Es ist günstiger, ein unbebautes Grundstück zum gleichen Preis zu erwerben und dann zusätzlich 10.000 bis 15.000 Euro für Strom, Wasser und Genehmigungen auszugeben. Und all das dauert sechs bis sieben Monate bürokratischer Aufwand. Es geht hier sehr langsam voran. 

Wer kein fertiges Haus kaufen möchte, kann ein Grundstück erwerben und sein eigenes Haus bauen.

Roman zeigte uns auch Bereiche mit Entwicklungspotenzial auf.

Das Grundstück ist 14 Hektar groß. Ein Paradebeispiel für ein Grundstück, das doppelt so viel kostet wie das vorherige, auf dem wir ein Haus gemietet haben. Hier kommen aber zusätzlich zum Kaufpreis noch Kosten für Genehmigungen und etwa sechs Monate Wartezeit für die Baugenehmigung und den Stromanschluss hinzu. Wenn das Grundstück mit Haus dort also 20.000 Euro gekostet hat, kommen hier zusätzlich zu den 33.000 Euro Kaufpreis noch durchschnittlich 10.000 bis 15.000 Euro für die gesamte Bürokratie hinzu. 

Worauf sollte man beim Kauf von Immobilien als Erstes achten?

Aber auch hier gilt, wie bei allem, dass man auf den Zustand der Immobilie und die vorhandenen Unterlagen achten sollte. Vergewissern Sie sich, dass die Eigentümer, die das Haus zeigen, tatsächlich die Eigentümer sind.

Welche Besonderheiten/Unterschiede gibt es beim Kauf von Immobilien in Bulgarien?. 

Es gibt keine besonderen Besonderheiten, genau wie überall. Man schaut sich das Grundstück an, es gefällt einem, man kauft es, und die Formalitäten sind dieselben wie in jedem anderen Land. Die einzige Ausnahme bildet der Grundstückskauf: Wenn Sie kein EU-Bürger sind, müssen Sie eine Firma gründen. Außerdem sind für die meisten Grundstücke Straßenausbauten geplant. Daher enteignet der Staat einen Teil des Landes. Bei einer Fläche von mehr als 201 TP3T (ca. 201.030 m²) erhalten Sie den enteigneten Anteil zurück, allerdings zu einem vom Staat festgelegten Wert. Ihre Kaufentscheidung sollten Sie daher darauf stützen. Wenn Sie beispielsweise ein 1000 Quadratmeter großes Grundstück kaufen, ist es durchaus möglich, dass 100 Quadratmeter enteignet werden. Dies bestimmt die Art des Hauses, das Sie bauen dürfen, und die Höhe der Grundsteuer.

Gibt es Besonderheiten beim Kauf von Immobilien am Meer?

Es gibt keine besonderen Merkmale. Man sollte lediglich Folgendes beachten, wenn man eine Wohnung oder ein Haus in einem Feriengebiet wie Warna oder Burgas kauft: In manchen Orten dort sind die Supermärkte nicht ganzjährig geöffnet, sondern nur von Mai bis Oktober. Das ist die einzige Besonderheit – und meiner Meinung nach eher ein Nachteil. Wenn man dort eine Wohnung oder ein Haus besitzt, muss man in der Nebensaison 20 bis 30 Kilometer fahren, um Lebensmittel einzukaufen.

In welchen Preisspannen bewegen sich Immobilien in Bulgarien tatsächlich? Und zwar für Einzimmerwohnungen, Zweizimmerwohnungen, Stadthäuser und Landhäuser.

Es kommt ganz auf die Gegend an. In der Region Warna beispielsweise beginnen die Preise auf dem Wiederverkaufsmarkt bei 600 € und mehr. In Burgas, etwa am Sonnenstrand, sind die Preise hingegen sehr niedrig. Dort findet man Wohnungen schon ab 400 € pro Quadratmeter. In Sofia sind die Preise deutlich höher als in Warna und erreichen 800–900 € und mehr pro Quadratmeter.

Wie kauft man in Bulgarien richtig Immobilien? (für Einwohner Russlands, der Ukraine und anderer Länder).

Das Wichtigste ist, sich umzusehen, keine Scheu vor Fragen zu haben und so viele Grundstücke, Wohnungen und Häuser wie möglich zu besichtigen. So haben Sie eine Auswahl und bekommen ein klares Bild davon, was Sie wollen. Und das Beste ist, wenn Sie ein Objekt betreten, sei es ein Haus oder eine Wohnung, und Sie sofort begeistert sind. Dann wissen Sie Bescheid, suchen Sie nicht weiter und bleiben Sie bei diesem Objekt. 

Wie bezahlt man Immobilien in Bulgarien?

Die Zahlung für Immobilien erfolgt ausschließlich per Banküberweisung. Eine Bareinzahlung ist zwar möglich, jedoch auf maximal 5.000 € begrenzt. Beträge über 5.000 € werden nur per Banküberweisung akzeptiert. 

Wie verkauft man Immobilien in Bulgarien?

Wenn Sie in Bulgarien leben, ist das ganz einfach. Schalten Sie eine Online-Anzeige oder kontaktieren Sie ein Immobilienbüro, das Sie mit potenziellen Kunden zusammenbringt. Falls Sie nicht in Bulgarien wohnen, ist es ratsam, eine vertrauenswürdige Person – Freunde, Verwandte oder ein Unternehmen – zu beauftragen, mit dem Sie einen Exklusivvertrag abschließen können. Geben Sie dieser Person die Schlüssel, und sie wird das Haus, Grundstück, die Wohnung oder die Immobilie in Ihrem Namen präsentieren und verkaufen. 

Das war die letzte Frage für heute.

Erwägen wir den Kauf einer Einzimmerwohnung. Burgas ist eine der beliebtesten Optionen.

Wie wir sehen, ist die Lage hervorragend: Das Stadtzentrum liegt auf der einen Seite, der Stadtpark und das Meer auf der anderen. Weiter hinten sehen wir das Erdgeschoss, genauer gesagt eine saubere erste Etage. Das ist in diesem Fall kein Vorteil, da es im Sommer zwar angenehmer sein mag, im Winter aber die Energiekosten deutlich höher ausfallen und Feuchtigkeitsprobleme auftreten können. Zu den Vorteilen zählen die Nähe zu einem Geschäft und einer Bushaltestelle sowie die Entfernung zum Meer, wie Sie selbst sehen können. Die Preisentwicklung für Einzimmerwohnungen in dieser Gegend zeigt, dass die Preise sogar leicht gestiegen sind, was man von Ferienanlagen nicht behaupten kann.

Die beliebteste und günstigste Option ist derzeit eine Ferienwohnung in Sonnenstrand. Verschiedene Faktoren haben dazu geführt, dass die Immobilienpreise in diesem und einigen anderen bulgarischen Badeorten gesunken sind.

Hier sehen wir eine Einzimmerwohnung für 13.990 €. Schauen wir uns die Wohnung genauer an; der Preis pro Quadratmeter beträgt 550 €. Die Lage ist nicht ideal, aber angesichts des Preises angemessen. Wenn Sie sich für den Kauf einer Wohnung in Sonnenstrand entscheiden, sollten Sie folgende Regel beachten: Kaufen Sie keine Immobilie links von der Hauptstraße (wenn Sie die Karte in klassischer Ausrichtung betrachten, ist Norden oben). Erstens ist es sehr weit vom Meer entfernt, und zweitens müssen Sie ständig die Hauptstraße überqueren. Es gibt zwar eine Fußgängerbrücke, aber der Weg dorthin ist etwas länger. Dadurch verlängert sich der Weg zum Meer noch weiter.

Die betreffende Wohnung entspricht dieser Regel und liegt deutlich rechts der Autobahn, näher am Meer und sogar rechts der zweitgrößten Straße in Sonnenstrand. Die jährlichen Nebenkosten betragen 480 €, was für eine Ferienanlage weder teuer noch günstig ist; es entspricht dem Durchschnitt. Zu den Vorteilen zählen die Nähe zu einem Geschäft und einer Bushaltestelle sowie die südliche Lage. Die Entfernung zum Meer können Sie selbst sehen, sie wird aber oft unterschätzt; am besten überprüfen Sie sie selbst. Erwarten Sie für diesen Preis keine Strandlage. 

Lass uns nach einer günstigeren Alternative suchen, gibt es da etwas?

Hier ist eine noch günstigere Immobilie, für über 2.500 €! 480 € pro Quadratmeter. Die Lage ist allerdings sehr weit vom Meer entfernt und liegt nicht in Sonnenstrand, sondern außerhalb der Grenzen, mitten im Nirgendwo – für die meisten völlig inakzeptabel. Ein paar Tausend Euro zu sparen, kann sich also schnell als großes Problem erweisen. Beide Wohnungen befinden sich im Erdgeschoss. Wenn Sie die Wohnung nur im Sommer nutzen, ist das sogar von Vorteil – es wird nicht zu heiß und Ihre Energiekosten sind niedriger. Im Winter hingegen ist es kalt und feucht, und Sie müssen möglicherweise Renovierungsarbeiten durchführen. 

Eine Villa in Sunny Beach kostet in einer bewachten Anlage ab 50.000 Euro.

Bei genauerer Betrachtung der Anzeige wird jedoch deutlich, dass die Entfernung zum Meer 3 km beträgt und die Instandhaltungskosten 10,50 Euro pro Quadratmeter, was 1.323 Euro bzw. Lew pro Jahr entspricht. 

Eine Villa im prestigeträchtigen Ferienort Sveti Vlas kostet ab 115.000 Euro.

Langfristige Mietverträge werden üblicherweise für ein Jahr abgeschlossen.

Bitte beachten Sie, dass die oben genannten Preise die niedrigsten sind und solche Immobilien schnell ausverkauft sind. Es kann zu einigen Nachteilen kommen. 

Bei der Suche nach Immobilien nutzen wir die größte Immobilienwebsite Bulgariens, Imot.bg.

Ist es gefährlich, in Bulgarien Immobilien zu kaufen?

Nachdem Sie nun gefunden haben, wonach Sie gesucht haben, besteht der nächste Schritt darin, die Immobilie zu kaufen, das Eigentum eintragen zu lassen und sie zu bezahlen. Jetzt ist keine Ruhepause angebracht.

Um in Bulgarien sicher Immobilien zu erwerben, ist eine gründliche rechtliche Prüfung des Objekts, insbesondere im Hinblick auf Sicherheiten, unerlässlich. Der Verkauf von Immobilien mit einer Bankpfändung ist in Bulgarien weit verbreitet. In russischsprachigen Social-Media-Gruppen finden sich Berichte von Menschen, die in Schwierigkeiten geraten sind. Sie hatten Wohnungen in Bulgarien gekauft, und Jahre später standen plötzlich Gerichtsvollzieher vor der Tür, weil ihre Wohnung an die Bank übertragen worden war. Der Grund dafür ist, dass das bulgarische Recht vorschreibt, dass ein Notar die Dokumente für den Wohnungskauf, einschließlich der Frage einer Hypothek, vor Abschluss des Kaufvertrags nicht prüfen muss.

Die gesamte Verantwortung für die Transaktion und die Dokumentenprüfung liegt beim Käufer. Betrüger haben ihre Masche im Laufe der Zeit verfeinert. Der Verkäufer besorgte sich eine Bescheinigung, dass die Wohnung nicht mit einer Hypothek belastet sei, und der Kaufvertrag wurde am Folgetag notariell beurkundet. Die Betrüger nahmen jedoch über Nacht einen Bankkredit auf, der durch die Wohnung besichert war, und verkauften diese am nächsten Tag an den neuen Eigentümer, wodurch sie zwei Preise für die Wohnung erhielten. Dies ist eindeutig ein kriminelles Vorgehen. Es gab Fälle, in denen Beamte und Notare involviert waren, doch die Masche funktionierte in Bulgarien viele Jahre lang erfolgreich. Nun scheinen die Behörden zu versuchen, die Situation zu verbessern. Wir empfehlen jedoch dringend, die Immobilie vor dem Kauf gründlich auf Hypotheken oder versteckte Schulden zu überprüfen. 

Wenn Sie eine bezugsfertige Wohnung kaufen, prüfen Sie außerdem, ob das Gesetz Nr. 16 gilt. Ist die Wohnung direkt an das Strom- und Wassernetz angeschlossen? Gibt es einen eigenen Anschluss oder wird dieser vom Bauträger bereitgestellt? So ersparen Sie sich jahrelange, mühsame Recherchen und die Suche nach Gerechtigkeit.

Ich möchte außerdem darauf hinweisen, dass gute Wohnungen in gut gelegenen Gebäuden relativ schnell ausverkauft sind; wenn eine Immobilie zur Übergabe bereit ist, gibt es nur noch sehr wenige verfügbare Wohnungen, und die verbleibenden sind in der Regel unverkäuflich. 

Die beste Option ist, einen professionellen und vertrauenswürdigen Immobilienmakler zu beauftragen und zusätzlich einen unabhängigen, kompetenten Anwalt hinzuzuziehen, der nicht mit dem Verkäufer verbunden ist und die gesamte Historie der Immobilie, die Sie kaufen möchten, gründlich prüft. Nehmen Sie sich Zeit und sammeln Sie Informationen aus verschiedenen Quellen. Der Kauf einer Immobilie mit einer Hypothek einer bulgarischen Bank kann indirekt für eine reibungslose Transaktion sorgen. In diesem Fall hat auch die Bank, die den Kredit vergibt, ein Interesse daran, dass Sie keine mit einer Hypothek belastete Wohnung erwerben; die Bank ist verpflichtet, die Immobilie gründlich zu prüfen. 

Wenn Sie ein neues Gebäude während der Bauphase erwerben, recherchieren Sie den Bauträger gründlich. Wie hoch ist der Anteil der vollständig fertiggestellten und übergebenen Projekte? Gab es unvorhergesehene Ereignisse, und wenn ja, welche? Generell raten wir davon ab, während der Bauphase, insbesondere in der Anfangsphase, Geld zu investieren. Eine Ausnahme könnte eine symbolische Anzahlung sein, die Sie im Voraus leisten möchten. Selbst ein idealer Bauträger mit tadellosem Ruf kann plötzlich in Konkurs gehen – und woher nehmen Sie dann Ihr Geld? 

Doch Vorsicht: Selbst bei Einhaltung all dieser Maßnahmen lässt sich ein sicherer Immobilienkauf in Bulgarien nicht garantieren, und das Risiko potenzieller Probleme bleibt bestehen. Immobilienkäufer sind eine leichte Beute für Betrüger und andere Kriminelle. Sie haben jedoch die Möglichkeit, die Risiken zu minimieren.

Instandhaltungskosten

Die Immobilienkosten in Bulgarien setzen sich aus zwei Komponenten zusammen:

1. jährliche Steuer;
2. Supportgebühr.

In Bulgarien unterliegen alle Immobilien der Steuerpflicht. Landwirtschaftliche Flächen und Wälder sind ausgenommen. Ausländer, die Immobilien erwerben, werden automatisch steuerpflichtig.

Der Steuersatz wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt, in der die Immobilie registriert ist. Er liegt zwischen 0,15 und 0,251 TP3T des Katasterwerts der Immobilie (501 TP3T unter dem Marktwert).

Die Instandhaltungskosten sind regelmäßige Gebühren für die Wohnungspflege. Sie werden direkt an die Hausverwaltung gezahlt. In Wohnanlagen mit Zugangskontrolle sind sie obligatorisch. Die Gebühr kann entweder fest sein oder sich nach der Wohnfläche richten. Üblicherweise kostet ein Quadratmeter Wohnungsfläche den Eigentümer 8–12 € an Instandhaltungskosten. Je höherwertiger die Anlage und je umfangreicher das Leistungspaket, desto höher die Instandhaltungskosten.

(Frage und Antwort)

Lohnt es sich jetzt, in Bulgarien eine Immobilie zu kaufen? 

Wenn Sie sich für Bulgarien entschieden haben, dann ja, es lohnt sich. Die Preise für normale Immobilien sind derzeit stabil und nicht überhöht, und in den Ferienorten sind die Preise sogar tendenziell gesunken.

Die Preise sind jetzt schon attraktiv, aber werden sie sich mit der Einführung des Euro verdoppeln? 

Nach der Umstellung auf den Euro werden die Immobilienpreise, wenn überhaupt, nur geringfügig steigen.

Kann ich in Bulgarien eine Hypothek aufnehmen, um eine Immobilie zu kaufen?

Ja, das ist möglich, sofern Sie einen offiziellen Aufenthaltsstatus in Bulgarien besitzen. Mit einer befristeten Aufenthaltserlaubnis lag der Zinssatz bei bulgarischen Banken bei 51 Tsd. BDT (aufgrund der Corona-Pandemie wurde die Kreditvergabe jedoch vorübergehend eingestellt). Mit einer unbefristeten Aufenthaltserlaubnis oder der bulgarischen Staatsbürgerschaft beträgt der Hypothekenzins aktuell etwa 31 Tsd. BDT. Für die Beantragung einer Hypothek bei einer bulgarischen Bank benötigen Sie eine Gehaltsbescheinigung und eine Anzahlung von 15–201 Tsd. BDT des Kaufpreises. 

Ich hoffe, diese Informationen waren hilfreich und helfen Ihnen, die richtige Entscheidung zu treffen.

Videoversion des Artikels:

https://youtu.be/PWWjHVW0DSo