Недвижими имоти в България 2021

Ако обмисляте покупка на недвижим имот в България, е необходимо да получите необходимата информация, преди да вземете важно решение.

Това видео ще бъде полезно и за тези, които вече са на път да закупят недвижим имот в България или вече са в процес на това, за да им помогне да приоритизират своите възможности. Моля, обърнете внимание, че ние не работим в сферата на недвижимите имоти или туризма, така че информацията във видеото е такава, каквато е, без никакви изкривявания.

Всички покупки на недвижими имоти в България могат да бъдат разделени на три основни групи.

Групи за недвижими имоти

1. Покупка на недвижим имот за постоянно пребиваване в България.

2. Закупуване на имот, който е планиран да се използва само от време на време, за отдих.

През останалото време имотът е празен или в най-добрия случай е отдаден под наем.

3. Купуване на недвижими имоти като инвестиция.

Тоест, вие не възнамерявате да живеете в него сами, а го купувате с цел отдаване под наем и генериране на доход или в очакване на увеличение на цената на закупения имот. 

Недвижими имоти за постоянно пребиваване в България

Ако купувате имот за постоянно пребиваване в България, трябва да подходите към избора си с особено внимание, тъй като ще трябва да живеете в него. 

Препоръчваме незабавно да изключите курортните комплекси от търсенето си. Препоръчваме да търсите имоти в обикновени градове, където живеят местни жители. Има няколко причини за това. Те разполагат с необходимата инфраструктура за комфортно целогодишно живеене. В обикновените градове често няма такса за поддръжка (месечни такси за цялата сграда). А ако има такава, тя ще бъде минимална.

В обикновените градове транспортът и телекомуникациите са по-добри. Ще имате избор от интернет доставчици. А наблизо ще намерите вериги магазини със значително по-ниски цени и много по-голям избор, отколкото в курортните магазини.

Ще има и училища, детски градини, медицински и спортни съоръжения и т.н., чийто избор зависи от конкретното населено място. Допълнително предимство на този вариант е, че подобни имоти могат да бъдат отдадени под наем или продадени на по-висока цена, ако е необходимо. Това е проблематично за апартаментите в курортните зони. Например, в момента в Слънчев бряг някои апартаменти се продават на половин цена, защото се нуждаят от пари, а търсенето е слабо. Това не е така в обикновените градове, където търсенето е винаги стабилно и значително по-високо.

Важно е да се има предвид, че централното отопление и газът на практика не съществуват в България. С малки изключения, отоплението се осигурява на електричество. Цените на електроенергията са по-високи. Следователно, изборът на етаж е от решаващо значение. Колкото по-висок е етажът, толкова по-топъл ще бъде апартаментът. Консумацията на електроенергия варира значително в зависимост от етажа. Цените на електроенергията могат да варират със стотици евро на месец в зависимост от етажа.

В България първият етаж обикновено е вторият. Не препоръчваме обаче да бързате да купувате апартамент на този етаж. В България партерните етажи, известни още като „партер“, често са заети от офиси и магазини, които обикновено са слабо отопляеми или изобщо не се отопляват. Офисът може да не работи, така че вашият етаж ще бъде над улицата. Имахме такъв апартамент, където всички климатици бяха включени на пълна мощност, но все пак беше студено. След това намерихме топъл апартамент, където можеш да се справиш почти без отопление през зимата.

Каква е мистерията? България се намира в южната част на Европа. Например, Варна се намира на по-южна географска ширина от Гагра. Следователно слънцето осигурява значително повече топлина, дори през зимата. Сметката ви за ток се влияе от ориентацията на прозорците ви; прозорците с южно изложение са за предпочитане, защото, отново, отоплението им е по-евтино през зимата. 

Често срещана практика, наблюдавана в България, е да се купи електрическо одеяло, с което собственикът на апартамента спи, и изобщо да не се отоплява апартаментът, за да се спестят пари.

Очевидно това причинява влага и следователно мухъл, така че изборът на правилния под е от решаващо значение в България. Имайте предвид обаче, че цената варира значително в зависимост от пода, въпреки че най-добрите подове са склонни да се разпродават първи. Струва си да вземете предвид и квартала, в който планирате да купите, тъй като това значително влияе на цената. В някои квартали живеят така наречените етнически малцинства. Преди да купите, попитайте за наличието на интернет доставчици в сградата. Ако има само един, това трябва да е червен флаг, тъй като цената вероятно ще бъде завишена. 

Преди покупка, не забравяйте да проверите всички подробности за паркирането. В идеалния случай, купете си паркомясто, особено ако сте в голям град, особено близо до центъра. В противен случай може да се наложи да паркирате колата си на платен паркинг, далеч от дома. В България по-висок процент от населението притежава автомобили, а застроената площ е по-голяма, което прави намирането на паркинг много по-трудно. 

Ваканционни имоти в България

В идеалния случай трябва да закупите ваканционен дом на същото място, където бихте го закупили за постоянно пребиваване, което означава, че трябва да търсите жилище в обикновени градове или села, където живеят местните жители. Такива жилища обаче са значително по-скъпи. Поради това много хора все още купуват курортни имоти в комплекси. Когато избирате по-евтин вариант, вземете предвид значителните такси за поддръжка на имота, които се натрупват през цялата година, както и разходите за електричество и вода, оборудване и ремонти. Наемането на такъв имот ще бъде по-трудно, особено извън празничния сезон. Следователно, той няма да ви предложи голямо предимство в сравнение с наемането на подобен апартамент или престоя в хотел по време на почивката ви. 

Имайте предвид, че когато купувате курортен имот за отдих, ще трябва да пътувате до едно и също място година след година и може би след известно време ще ви омръзне и ще започнете да мислите за продажба.  

За сумата, която плащате за апартамент, можете да прекарате 10-15 години в луксозна почивка на различни места по света, вместо да ходите на едно и също място година след година.

Недвижими имоти в България за инвестиции

Когато купувате недвижими имоти с инвестиционна цел, проучете търсенето на жилища под наем в желаното от вас място. Напомняме ви, че има високо и стабилно търсене на жилища под наем в големи градове като София, Варна, Бургас и други.

Курортните имоти, разположени в комплекси, са практически безполезни като инвестиция. Не очаквайте значително увеличение на цените, но спадът им е напълно възможен, а в някои случаи спадът може да бъде драматичен. Понякога собствениците продават на половината от цената, за да възстановят поне част от инвестицията си. Наемането на такива апартаменти ще бъде по-трудно, особено извън празничния сезон.

Все още имаме въпроси от нашите зрители. Решихме да ги зададем на професионален агент по недвижими имоти, специализиран в продажбата на недвижими имоти в България.

Брокерът отговаря на въпроси

Какви видове недвижими имоти има в България?

Същото както навсякъде другаде: апартаменти, къщи, парцели, хотели, търговски недвижими имоти.

Възможно ли е да се купи къща със земя в село?

Да, разбира се, възможно е. Има една малка уловка: къщата се закупува на името на физическо лице, а земята - на името на юридическо лице, ако купувачът не е жител на ЕС. 

Би било интересно да се види как изглежда такава къща в действителност. 

Моля, нека да отидем в едно уникално село близо до Варна и да видим няколко къщи в различни ценови диапазони. Село Рогачево се намира на 20 км от Варна и на 5 км от морето, близо до курорта Албена.

Отличителна черта на това село е големият процент чуждестранни жители. В момента се строят нови жилищни комплекси.

Нека да разгледаме тази къща, която е на три нива. На това ниво има балкон. Има и парцел, който може да се използва например за изграждане на басейн. 

Съседната къща, обитавана от руски граждани, е построена от английски писател и неговата украинска съпруга. Съсед на Жириновски. Да, къщата на съседа на Жириновски в Москва.

А ето го и вторият имот.

Какви съседи...

Хората разбират, че най-важното тук е парцелът и строителното разрешение. Самата къща може или да бъде реставрирана, или да бъде премахната и върху нейните основи да бъде построена нова къща. Когато купувате празен парцел, са необходими още шест месеца, за да получите всички разрешителни за вода и електричество. Това също изисква значителни енергийни и финансови разходи. Затова е по-лесно да купите такъв парцел с вече изградена къща и да я построите. По-добре е да купите празен парцел за същата цена и след това да платите още 10-15 хиляди евро за ток, вода и разрешителни. И всичко това отнема 6-7 месеца документи. Тук е много бавно. 

Ако не искате да купувате готова къща, можете да закупите парцел и да построите своя собствена къща.

Роман ни показа и области за развитие.

Парцелът е 14 акра. Отличен пример за парцел, който струва два пъти повече от предишния, където наехме къща. Но тук, освен цената, ще трябва да похарчите и пари за разрешителни и около шест месеца, за да получите строително разрешение и да свържете електричество. Така че, ако там парцелът с къщата струваше 20 000 евро, то тук, освен цената от 33 000 евро, ще трябва да похарчите средно и 10 000-15 000 евро, за да подготвите всички документи. 

На какво трябва да обърнете внимание първо, когато купувате недвижим имот?

Но тук, както при всичко, си струва да се обърне внимание на състоянието на имота и наличната документация. Уверете се, че собствениците, които показват къщата, са действителните собственици...

Какви са характеристиките/разликите при закупуването на недвижими имоти в България?. 

Няма някакви специфични характеристики, както навсякъде другаде. Гледаш, харесва ти, купуваш и документите са същите като във всяка друга държава. Единственото предупреждение е при покупката на земя, защото ако не си гражданин на ЕС, ще трябва да създадеш фирма. Освен това, повечето парцели имат планове за разширяване на пътища или улици. Следователно, държавата отнема част от земята. Ако е повече от 20% земя, те ще ви платят отнетата част, но по собствена оценка. И съответно, трябва да базирате покупката си на това. Например, ако купувате парцел от 1000 квадратни метра, е напълно възможно да ви отнемат сто квадратни метра. Това определя вида къща, която можете да построите, и данъчната ставка.

Има ли някакви особености при закупуването на имот край морето?

Няма някакви специфични характеристики като такива. Единственото нещо, което трябва да имате предвид, е ако купувате апартамент или къща в курортен район като Варна или Бургас. Има определени градове там, където хранителните магазини не работят целогодишно, само от май до октомври. Това е единственият специален аспект, бих казал недостатък. Ако притежавате апартамент или къща там, ще трябва да пътувате 20-30 километра, за да си купите хранителни стоки през извън сезона.

Какви са реалните ценови диапазони за недвижими имоти в България? За апартаменти с една спалня, апартаменти с две спални, градски къщи и селски къщи.

Всичко зависи от района. Например, ако изберете района на Варна, цените там варират от 600 евро нагоре на пазара за препродажба. Но в Бургас, например, в Слънчев бряг, цените там са много ниски. Можете да намерите апартаменти там за едва 400 евро на квадратен метър. А ако изберете София, цените в София са много по-високи, отколкото във Варна, като цените там достигат 800-900 евро нагоре на квадратен метър.

Как правилно да закупите недвижими имоти в България? (за жители на Русия, Украйна и други страни).

Най-важното е да търсите, да не се страхувате да задавате въпроси и да видите колкото се може повече парцели, апартаменти и къщи. По този начин ще имате избор и ще имате разбиране и визия за това, което искате. А най-хубавото е, когато влезете в имот, независимо дали е къща или апартамент, и ако почувствате нещо отвътре: „Уау!“ Тогава това е всичко, спрете да гледате каквото и да е друго и се придържайте към този. 

Как да платим за недвижими имоти в България?

Плащането за недвижими имоти обаче се приема само чрез банков превод. Депозит в брой е разрешен, но е ограничен до 5000 евро. Всичко над 5000 евро се приема само чрез банков превод. 

Как да продадем недвижими имоти в България?

Ако живеете в България, това не е трудно. Рекламирайте онлайн или се свържете с агенция за недвижими имоти, която ще ви насочи към вашите клиенти. Ако не живеете в България, най-добре е да имате доверен човек, приятели или роднини, или компания, с която можете да сключите ексклузивен договор. Оставете ключовете при тях и те ще ви покажат и продадат къщата, парцела, апартамента или имота от ваше име. 

Това беше последният въпрос за днес.

Нека помислим за закупуване на апартамент с една спалня. Един от най-популярните варианти е Бургас.

Както виждаме, местоположението е отлично: центърът на града е от едната страна, а градският парк и морето са от другата. Ако погледнем по-нататък, това е партерният етаж или това, което бихме нарекли чист първи етаж. В този случай това не е плюс, тъй като през лятото може да е по-комфортно, но през зимата разходите за енергия ще бъдат значително по-високи и са възможни проблеми с влагата. Предимствата включват близостта на магазин и автобусна спирка, както и разстоянието до морето, както можете сами да се уверите. Ценови тенденции за апартаменти с една спалня в този район – оказва се, че цените дори са се увеличили леко, което не може да се каже за курортите.

Най-популярният и най-евтин вариант в момента е апартамент в Слънчев бряг. Комбинация от фактори е довела до спад на цените на имотите в този и няколко други български курорта.

Тук виждаме апартамент с една спалня за 13 990 евро. Нека разгледаме по-отблизо този апартамент; цената на квадратен метър е 550 евро. Местоположението не е идеално, но предвид цената е разумно. Ако решите да купите апартамент в Слънчев бряг, опитайте се да следвате това правило: не купувайте имот вляво от главния път (ако гледате картата в класическа ориентация, северът е отгоре). Първо, наистина е далеч от морето, и второ, постоянно ще трябва да пресичате главния път. Има надлез, но трябва да вървите малко по-далеч, за да стигнете до него. Следователно, разходката до морето ще бъде още по-дълга.

Въпросният апартамент се придържа към това правило и е разположен значително вдясно от магистралата, по-близо до морето и дори вдясно от втората най-натоварена улица в Слънчев бряг. Таксата за поддръжка е 480 евро годишно, което не е нито скъпо, нито евтино за курортен комплекс; това е средна цена. Сред предимствата са близостта на магазин и автобусна спирка, както и южното местоположение. Можете сами да видите разстоянието до морето, но обикновено е подценявано; най-добре е да проверите сами. За тази цена не очаквайте да намерите имот на брега на морето. 

Хайде да потърсим нещо по-евтино, има ли такова?

Ето един имот, дори по-евтин, над €2500! €480 на квадратен метър. Е, местоположението е много далеч от морето и всъщност не е в Слънчев бряг, а извън неговите граници, точно насред нищото, което е напълно неприемливо за повечето. Следователно, спестяването на няколко хиляди евро може да се превърне в голям проблем. Виждаме, че и двата варианта за апартаменти са на партерния етаж. Ако живеете в апартамента само през лятото, това всъщност е плюс – няма да е твърде горещо и сметките ви за енергия ще бъдат по-ниски. През зимата обаче ще бъде студено и влажно и може да се наложи да направите повече ремонти. 

Вила в Слънчев бряг ще ви струва от 50 000 евро в затворен комплекс.

Но ако погледнете по-внимателно обявата, ще видите, че разстоянието до морето е 3 км, а таксата за поддръжка е 10,50 евро на квадратен метър, което прави 1323 евро или лева годишно. 

Вила в престижния курорт Свети Влас струва от 115 000 евро.

Дългосрочните договори за наем обикновено се сключват за 1 година.

Моля, обърнете внимание, че посочените по-горе цени са най-ниските и такива имоти се разпродават бързо. Вероятно има някои недостатъци. 

Когато търсим недвижими имоти, използваме най-големия уебсайт за недвижими имоти в България, Imot.bg.

Опасно ли е да се купува имот в България?

След като вече сте намерили това, което търсите, следващата стъпка е закупуването на имота, регистрирането на собствеността и плащането за него. Не се отпускайте дотук.

За да закупите безопасно недвижим имот в България, е необходимо щателно да проверите имота законно, особено за обезпечение. Продажбата на имот с банков залог е българско ноу-хау. Ако посетите рускоезични групи в социалните мрежи, можете да прочетете истории за хора, които са се оказали в беда. Те са купили апартаменти в България. А след това, понякога години по-късно, съдебни изпълнители са идвали при нищо неподозиращите собственици със заповед за изгонване, защото апартаментът им е прехвърлен на банката. Оказва се, че българският закон постановява, че нотариусът не е длъжен да проверява документите за закупения апартамент, включително дали е ипотекиран, преди да завърши сделката.

Цялата отговорност за сделката и проверката на документите пада върху купувача. С течение на времето измамниците усъвършенствали схемата си. Продавачът получавал удостоверение, че апартаментът не е ипотекиран, а сделката за покупко-продажба се осъществявала при нотариус на следващия ден. Измамниците обаче теглили банков заем за една нощ, обезпечен с апартамента, и го продавали на новия собственик на следващия ден, като по този начин получавали две цени за апартамента. Очевидно е, че това е напълно престъпна схема. Имало е случаи, включващи държавни служители и нотариуси, но тя е функционирала успешно в продължение на много години в България. Сега изглежда се опитват да възстановят някакъв ред. Въпреки това препоръчваме щателна проверка на имота преди покупка за ипотеки или скрити дългове. 

Също така, ако купувате готов за нанасяне апартамент, проверете за Акт 16. Апартаментът директно ли е свързан с електроснабдителната и водоснабдителната компания? Има ли абонатен акаунт или свързването е уредено чрез предприемача? Това ще ви спести години в търсене на следи и справедливост.

Бих искал също да отбележа, че добрите апартаменти в добре разположени сгради се разпродават сравнително бързо; когато един имот е готов за продажба, има много малко свободни апартаменти, а останалите обикновено са непродаваеми. 

Най-добрият вариант е да намерите професионален брокер на недвижими имоти, на когото можете да се доверите, както и да наемете независим, компетентен адвокат, който не е свързан с продавача и който трябва да провери щателно цялата история на имота, който купувате. Не бъдете мързеливи; съберете информация от множество източници и отделете време за това. Закупуването на имот с ипотека от българска банка може да служи като косвена гаранция за чиста сделка. В този случай банката, отпускаща кредита, също ще има интерес да се увери, че няма да се окажете с ипотекиран апартамент; банката ще бъде задължена да провери щателно имота. 

Ако купувате нова сграда по време на строителната фаза, не забравяйте да проучите внимателно строителния предприемач. Какъв процент от проектите са напълно завършени и предадени? Имало ли е непредвидени обстоятелства и ако да, какви са били те? Обикновено не препоръчваме да инвестирате пари по време на строителната фаза, особено в началния етап. Изключение може да бъде символичен депозит, който сте готови да платите предварително. Дори идеален строителен предприемач с безупречна репутация може внезапно да фалира и откъде тогава ще намерите парите си? 

Но бъдете предупредени: дори спазвайки всички тези мерки, не можете да гарантирате сигурна покупка на недвижим имот в България и рискът от потенциални проблеми в бъдеще остава. Купувачът на недвижим имот е вкусна хапка за измамници и други мошеници. Но вие имате силата да сведете до минимум рисковете.

Разходи за поддръжка

Цената на недвижимите имоти в България се състои от два компонента:

1. годишен данък;
2. такса за поддръжка.

Всички недвижими имоти в България подлежат на облагане с данък. Земеделската земя и горите са изключени. Чужденците, които купуват недвижими имоти, автоматично стават данъкоплатци.

Данъчната ставка се определя от конкретната община, където е регистриран имотът. Тя варира от 0,15 до 0,251 TP3T от кадастралната стойност на имота (501 TP3T под пазарната стойност).

Таксите за поддръжка са редовни разходи за поддръжка на жилищата. Те се плащат директно на управляващата компания. За затворените комплекси това е задължителен разход. Таксата може да бъде фиксирана или изчислена въз основа на квадратурата на имота. Обикновено един квадратен метър от апартамент струва на собственика 8-12 евро такси за поддръжка. Колкото по-висок е класът на комплекса и колкото по-широк е пакетът от услуги, толкова по-скъпа е поддръжката.

(Въпрос и отговор)

Струва ли си да купувате имот в България сега? 

Ако сте избрали България, тогава да, заслужава си. Цените на обикновените недвижими имоти в момента са стабилни и не са завишени, а в курортите цените дори като цяло са паднали.

Цените са атрактивни сега, но ще се удвоят ли с идването на еврото? 

След прехода към еврото цените на недвижимите имоти ще се повишат само леко, ако изобщо се повишат.

Мога ли да получа ипотека за закупуване на имот в България?

Да, можете, ако имате официален статут в България. При временно пребиваване лихвеният процент в българските банки беше 5% (но поради коронавируса банките спряха кредитирането). При постоянно пребиваване или българско гражданство лихвата по ипотеката в момента е около 3%. За да кандидатствате за ипотека в българска банка, ви е необходимо удостоверение за заплата и първоначална вноска от 15-20% от покупната цена. 

Надявам се, че тази информация е била полезна и ще ви помогне да вземете правилното решение.

Видеоверсия на статията:

https://youtu.be/PWWjHVW0DSo