Bułgarski rynek nieruchomości 2024: analiza, trendy i opinie ekspertów

W tym artykule wyjaśnimy, co jest dostępne do wynajęcia lub kupna i za ile. Doświadczony agent nieruchomości odpowie na Twoje najbardziej nurtujące pytania. Przyjrzymy się również aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości., zjawisko Sofii, spójrzmy w przyszłość.
Sytuacja na rynku nieruchomości w Bułgarii
Kapitał Bułgaria Sofia znalazł się w pierwszej dziesiątce najszybciej rozwijających się rynków mieszkaniowych na świecie. Według Globalny Indeks Miast Mieszkalnych W Bułgarii ceny nieruchomości wzrosły o jedno miejsce w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Tokio zajmuje 15. miejsce, Mediolan 30., Zurych 46., a Warszawa 50. Sztokholm zajmuje 107. miejsce, ze spadkiem cen nieruchomości o 14,31% w ciągu ostatniego roku. Ankara jest na szczycie listy, gdzie ceny wzrosły o 105,91% w ciągu ostatniego roku.

Zdjęcia i infografiki dotyczące nieruchomości w Bułgarii

Analiza rynku nieruchomości w Bułgarii 2024: trendy, ceny i prognozy

Jeśli spojrzysz na oferty nieruchomości na sprzedaż lub wynajem w głównych miastach, od razu zauważysz gwałtowny wzrost cen od 2020 roku. Widzimy, że średnia cena za trzypokojowe mieszkanie w dzielnicy Serdika w Sofii była imponująca 22 lutego 2022 roku. A jeśli spojrzysz na historię cen w dłuższym okresie, zobaczysz kolejny szczyt cenowy. Jednak nie osiągnął on obecnego poziomu. Ten szczyt miał miejsce w trakcie i po przystąpieniu Bułgarii do Unii Europejskiej.

W Warnie średnie ceny mieszkań trzypokojowych w centrum miasta na początku 2021 r. wynosiły około 80 tys. euro, ale obecnie wzrosły do tego samego poziomu w innych dzielnicach i miastach.

Sytuacja z cenami wynajmu jest mniej więcej taka sama. W 2021 roku średni czynsz za trzypokojowe mieszkanie w centrum Warny wynosił 297 euro; obecnie wynosi około 600 euro. Cena dosłownie się podwoiła. W Sofii za trzypokojowe mieszkanie w centrum trzeba było zapłacić nieco ponad 500 euro w 2021 roku; obecnie wynosi 665 euro. Chociaż sytuacja będzie się różnić w zależności od miasta i dzielnicy, trend wzrostowy jest wyraźny. Z drugiej strony, liczba transakcji sprzedaży spada od 2020 roku.

Mieszkanie do wynajęcia w Bułgarii

Witamy w bułgarskim apartamencie! Według bułgarskich standardów jest to apartament trzypokojowy. Uważamy go za dwupokojowy, ponieważ ma tylko dwie sypialnie. Ten apartament jest do wynajęcia. Znajduje się w dobrej dzielnicy miasta, blisko morza. Apartament ma 70 metrów kwadratowych i jest wyposażony we wszystkie niezbędne meble i sprzęty AGD. Elektryczny podgrzewacz wody jest tu standardem, co jest powszechne w Bułgarii. To, co wyróżnia ten apartament, to obecność prysznica, co jest rzadkością w Bułgarii. Ten apartament jest uważany za ponadprzeciętny. Czynsz za to mieszkanie wynosi 1300 lewów.

Mieszkanie na sprzedaż w Bułgarii

Ten apartament jest obecnie na sprzedaż. Powierzchnia mieszkalna wynosi 129 m², do tego dochodzi duży taras o powierzchni 65 m². W Bułgarii tzw. «części wspólne» mają powierzchnię 12 m². Łącznie prawie 200 m². Apartament znajduje się w tej lokalizacji (na zdjęciu). Duży salon podzielony jest na strefy: kuchnię i część wypoczynkową. Wyposażony jest we wszystkie niezbędne sprzęty AGD, w tym pralkę, zmywarkę, kuchenkę z piekarnikiem, okap i lodówkę. W cenie pozostają również meble. Z pokoju jest również wyjście na jeden z balkonów. W Warnie to rzadkość: apartament z trzema sypialniami. Tak wygląda jedna z sypialni; jest tam również garderoba. Unikalną cechą tego apartamentu są dwie łazienki. Jedna z nich ma nawet wannę, co jest rzadkością w Bułgarii. Cena tego apartamentu wynosi 189 000 euro.

Nasi czytelnicy skontaktowali się z nami z pytaniami dotyczącymi nieruchomości. Postanowiliśmy zadać je profesjonalnej agentce nieruchomości Tatianie Nadtoczy. Zajmuje się ona nieruchomościami w Bułgarii, a w szczególności w Warnie, od ponad 10 lat. Ma na koncie ponad 100 udanych transakcji sprzedaży i ponad 700 transakcji najmu.

Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Bułgarii?

Tak, można kupić nieruchomość w Bułgarii, ale aby to zrobić, trzeba otworzyć konto w bułgarskim banku.

Pierwsze kroki przy kupnie mieszkania. Od czego zacząć?

Zacznij od najprostszej rzeczy: przyjedź do Bułgarii. A najważniejsze to zdecydować, gdzie dokładnie chcesz kupić mieszkanie, dom lub działkę. Poczuj klimat tego miejsca, zrozum je i zobacz, jacy ludzie tam mieszkają. To bardzo ważne. Kiedy widzisz ogłoszenia, które opisują piękną przyrodę, to, że wszystko jest w porządku i wspaniałe, w rzeczywistości mogą pojawić się, powiedzmy, problematyczni sąsiedzi. Musisz więc najpierw wybrać lokalizację i zacząć szukać nieruchomości w oparciu o cenę z pomocą pośrednika nieruchomości. Jeśli masz mocne nerwy i dużo czasu, możesz spróbować sam. Ale znowu, lepiej mieć przy sobie kogoś, kto mówi po bułgarsku i potrafi komunikować się ze sprzedawcami w tym języku.

Typowe błędy popełniane przez kupujących przy zakupie nieruchomości

Jednym z najczęstszych jest zbyt szybkie podejmowanie decyzji – czyli sytuacja, gdy ludzie nie widzieli rynku ani ofert, ale podejmują decyzję o zakupie bardzo szybko, w ferworze chwili, że tak powiem. Albo sytuacja odwrotna. Kiedy ludzie odkładają decyzję na bardzo długo. Podczas gdy się zastanawiają, rozważają za i przeciw, dobre opcje znikają. Potrzebny jest więc złoty środek.

Czasami faktycznie wchodzimy do mieszkania. Jest bardzo ładne. Spełnia wszystkie kryteria, o których mówili mi ludzie. Cena jest atrakcyjna. Wtedy tak, nie ma sensu szukać gdzie indziej; trzeba szybko podjąć decyzję. No cóż, to około 10% na 100. Moja rada dla ludzi, przyszłych nabywców, to nie spieszyć się, ale nie za długo i nie zastanawiać się za długo. I znowu, jeśli współpracują z profesjonalistą, to oczywiście trzeba słuchać rad agenta nieruchomości. Patrzymy na nieruchomości inaczej; znamy wszystkie za i przeciw. Możemy wejść i od razu zrozumieć, co się dzieje. W którą stronę wychodzą okna i tak dalej. Są niuanse.

Oczywiście, nie biorą pod uwagę bułgarskiej specyfiki. Jesteśmy przyzwyczajeni do nieco innej jakości mieszkań. Rynek i nieruchomości są tu inne. Klimat jest przecież inny, a cechy konstrukcyjne, że tak powiem, są inne. A porównywanie to duży błąd, nawiasem mówiąc. Widzę to bardzo często. Ale miałem takie mieszkanie na Ukrainie. Chcę takie samo. Więc jeśli szukasz tego samego, czegoś podobnego, możesz nigdy tego nie znaleźć. Musisz więc dostosować się do warunków i realiów, które panują dzisiaj.

Ile czasu zajmuje znalezienie i zarejestrowanie własności nieruchomości w Bułgarii?

Osobiście opowiem o swoich statystykach. Praca z kupującymi zazwyczaj trwa od momentu spotkania z nimi do finalizacji transakcji. Oznacza to, że sama transakcja trwa zazwyczaj od 3 do 6 miesięcy. Czasami jest to trochę szybciej, czasami trochę dłużej. Ale znowu, wiele zależy od początkowych parametrów, budżetu, powierzchni, stanu itd., a także od samego rynku. Znalezienie mieszkania, z reguły, zajmuje minimum około miesiąca.

Najwyżej zależy to, powiedzmy, od nastroju i cierpliwości zarówno pośrednika, jak i kupującego. Ale mam historię, w której kupiliśmy to, czego chcieliśmy. My, jak to ująłem, moi klienci i ja, w pewnym sensie kupiliśmy mieszkanie naszych marzeń. Powiedzmy, po pięciu latach. Cel został wyznaczony pięć lat temu, a kiedy w końcu dostałem taką ofertę, nawet jej nie reklamowałem; od razu zadzwoniłem do klientów i powiedziałem: „Hej, mam to, czego chcesz. Chodźmy to zobaczyć i to wszystko”. Dosłownie podjęliśmy decyzję w dwa dni i kupiliśmy. Ale było warto.

Najszybsze transakcje, jakie kiedykolwiek miałem, były w ciągu trzech dni. To znaczy, nawet w ciągu pół godziny, co oznacza, że ktoś przychodzi, widzi mieszkanie i mówi: „Biorę”. To się zdarza. Cóż, z reguły to średnia statystyczna. Ale powtarzam, trwa to od trzech do sześciu miesięcy. To obejmuje poszukiwania, papierkową robotę i całą papierkową robotę. W rzeczywistości, przy standardowej papierkowej robocie, zajmuje to około miesiąca. Niektórzy ludzie, kiedy przychodzą, myślą… Są nawet pytania w stylu: „Czy możemy zapłacić kartą?”. No cóż, zapłaciłem za mieszkanie kartą bankową. Oczywiście, że nie.

Porady dla kupujących od doświadczonego agenta nieruchomości

Zwróć uwagę na piętro. To pierwsza fundamentalna zasada. Mieszkanie nie powinno znajdować się na parterze, co oznacza, że nie powinno być na parterze. Takie mieszkania istnieją i ludzie je kupują, ale zazwyczaj kupuje się je na wakacje. Przyjeżdżają latem, odpoczywają i wyjeżdżają. Ponownie, cel zakupu jest ważny. Jeśli mieszkanie jest potrzebne do życia, nie powinieneś wybierać mieszkania na parterze. Dlaczego? Ponieważ w Bułgarii często nie ma centralnego ogrzewania, do którego jesteśmy przyzwyczajeni. Jednak w dużych miastach istnieje wyjątek od tej reguły – Sofia, gdzie większość budynków często ma centralne ogrzewanie.

Miasta takie jak Warna, Burgas, Płowdiw i tak dalej nie mają centralnego ogrzewania. Ogrzewanie zapewniają klimatyzatory. Nie mamy tu temperatur: -30 i -20 stopni Celsjusza się nie zdarzają, więc najzimniejsze zimy to najzimniejsze, jakie pamiętam. Tak, najniższe temperatury, jakie pamiętam, oscylowały w granicach od -12 do -15°C. Ale to tylko jeden, dwa dni i to wszystko przez całą zimę. A klimatyzatory, oczywiście, nie zapewniają takiego ciepła.

Zatem, powtarzam, nie parter, ale ostatnie piętro należy traktować z ostrożnością. Bo, powtarzam, to są najwyższe piętra. Z czasem mogą pojawić się przecieki, a zimą jest zimno, zimniej niż w przeciętnym mieszkaniu, a latem gorąco. Powinieneś rozważyć mieszkania inne niż narożne, a raczej mieszkania innego rodzaju. Gdzie, powiedzmy, masz sąsiadów po prawej, lewej, poniżej i powyżej, którzy zapewnią ogrzewanie. Absolutnie słusznie.

No cóż, jeśli absolutnie nie możesz tego znieść. To znaczy, jeśli naprawdę podoba ci się to mieszkanie. I jest na rogu. Wtedy musisz upewnić się, że jest skierowane na południe, najlepiej. Na południe, południowy zachód, południowy wschód – tam, gdzie jest słońce. Radzę ludziom oglądać mieszkanie zarówno rano przed lunchem, jak i po lunchu, jeśli to możliwe. A potem wrócić tam jeszcze raz, żeby je zobaczyć. Bo nie będziesz w nim mieszkać tylko rano, tak. Kiedy obejrzysz je z agentem nieruchomości. To możliwe; dobry agent nieruchomości z łatwością przeprowadzi dwie lub trzy prezentacje, żeby się z nim zapoznać.

Jaki jest najlepszy sposób poszukiwania nieruchomości: samodzielnie czy z pomocą agenta nieruchomości?

Mogę powiedzieć, że nie ma tu jednoznacznej odpowiedzi. Chociaż jestem pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Tak, każdy inny pośrednik prawdopodobnie powiedziałby: „Tak, ale tylko z pośrednikiem”. Trzeba spojrzeć na sytuację z szerszej perspektywy. Jeśli mieszkasz w Bułgarii od dłuższego czasu, to znasz już rynek. Znasz dobrze dzielnice miasta, widzisz, co się buduje i jak ludzie budują. Odwiedzasz znajomych. No cóż, generalnie masz jakieś doświadczenie w szukaniu mieszkania. I na podstawie tego doświadczenia, dlaczego nie?.

To możliwe, ale znowu, potrzebujesz kogoś, kto poprowadzi Cię przez transakcję od strony prawnej. Jeśli masz czas, samo odrzucenie nieodpowiednich opcji zajmuje dużo czasu. Jako dość doświadczony pośrednik w obrocie nieruchomościami, wiem już ze zdjęć i opisów, co jest wliczone w cenę, a jeśli opcja nie spełnia pewnych kryteriów, w ogóle nie będziemy się tym zajmować. Jeśli ktoś uważa, że ma wystarczającą wiedzę, to proszę bardzo, czemu nie. To możliwe, ale jeśli chcesz zaoszczędzić czas, pieniądze, a przede wszystkim nerwy i uniknąć problemów w przyszłości, to po zakupie zdecydowanie lepiej skonsultować się z profesjonalistą.

Jakie są prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami?

To 3% bez VAT, więc zawsze należy zwrócić na to uwagę przy podpisywaniu umowy z agencją nieruchomości. Należy pamiętać, że 3% jest wymienione bez VAT, więc w zasadzie będzie z VAT przy zakupie. Kiedy wynajmujesz? A kiedy wynajmujesz, 50% jest odliczane od miesięcznego czynszu. A w Sofii? Tam każdy robi, co chce. Rozmawiałam z agentką nieruchomości z Sofii, która powiedziała mi: „Tanya, w Warnie się znacie. Wiesz, jak wszyscy pracują, jak długo działają. Generalnie cenimy sobie naszą reputację. Ale Sofia to duże miasto i jest tam wiele agencji-krzaków, które wchodzą na rynek, działają, a potem zamykają działalność. Mam wrażenie, że panuje tam chaos”.

Jaki jest aktualny przedział cen nieruchomości w Warnie?

Są mieszkania, w tym jedno, które sprzedaję, za pół miliona euro. W zasadzie, jeśli tak można powiedzieć, perfekcja nie ma tu granic. Można znaleźć coś za 3 miliony, a zdarzają się naprawdę drogie oferty. Kiedy ludzie pytają mnie, czy mogą kupić mieszkanie w Warnie za 30 000 dolarów, odpowiadam, że nie. Niestety, tyle kosztuje teraz garaż w Warnie. Budżet 30 000 dolarów w Warnie oznacza, że nie da się nic kupić.

Minimalny wymóg zakupu co najmniej jednego mieszkania to jedna sypialnia. Salon, taki jak ten, salon i jedna sypialnia. W przyzwoitej okolicy. Trzeba zacząć od kwoty między 100 000 a 120 000 euro i uzbroić się w cierpliwość. Bo nawet za taką kwotę nie ma gwarancji, że od razu znajdziemy coś odpowiedniego. Średnia cena za metr kwadratowy wynosi obecnie w dobrej okolicy, mam na myśli dobrą okolicę. To znaczy w okolicy blisko naszego parku, morza, a nie w dzielnicy mieszkalnej. Ceny zaczynają się od około 1500 euro za metr kwadratowy i więcej.

Jaki jest aktualny przedział cen wynajmu w Warnie, minimalny i średni?

Średnia cena apartamentu z jedną sypialnią to salon i sypialnia. Posiada kuchnię i zazwyczaj rozkładaną sofę. Tak więc, na przykład, rodzina z dzieckiem mogłaby wynająć takie mieszkanie. Porozmawiamy teraz o cenie takiego mieszkania. Salon i sypialnia. Cena ponownie różni się w zależności od okolicy, na którą duży wpływ ma zarówno lokalizacja, jak i stan. Cena minimalna wynosi około 300 euro i nie ma ceny maksymalnej. Istnieją apartamenty za 1000 euro i więcej. Czy to średnia? Czy można znaleźć mieszkanie na dłuższy okres gdzieś w okolicy? Tak. Wynajem na dobę kosztowałby minimum 30-40 euro, więc mówimy o minimalnej kwocie. Oczywiście nie mówimy o jakimś superluksusowym apartamencie ani takim, który znajduje się w odległości spaceru od morza. Tak więc, to przeciętna okolica, średnia cena wynosi 30-40 euro za dobę. Media. Media są zazwyczaj rozliczane osobno i naliczane według licznika. Zawierają wodę i prąd.

Które rejony Warny są uważane za najdroższe?

Najdroższą dzielnicą jest grecka Mahala, która po bułgarsku nazywa się «Gritska Mahala». Powiem to po bułgarsku. Ponieważ kiedy ludzie szukają w wyszukiwarkach, muszą zrozumieć, czego szukają i szukać po bułgarsku. Dzielnica Opera. Nazywa się «Opera», ponieważ znajduje się tam Opera. To «Idealne Centrum» miasta. Dzielnica Obszczina to również centrum miasta. «Winsz» to Uniwersytet Ekonomiczny, to również mała dzielnica, ale wokół uniwersytetu. Są też «Generalite» i «Okrużna Bolnica». To wszystko, co znajdziesz, otwierając mapę Warny. To wszystko, co znajduje się w zasięgu spaceru od parku. To są więc najbardziej prestiżowe i najdroższe dzielnice, ale powtarzam, najdroższą dzielnicą jest grecka Mahala. W greckiej Mahali ceny zaczynają się teraz od 2000 euro. To najlepszy scenariusz; są nowe budynki, których koszt budowy wynosi 3000 euro za metr kwadratowy.

Czy można kupić nieruchomość na podstawie Ustawy 15? I czym różni się ona od Ustawy 16?

Ważne jest, aby zrozumieć, czym jest Akt 15. Akt 15 oznacza, że dom jest technicznie gotowy, że tak powiem. To znaczy, że ma dach, okna, fasadę, wejście wewnętrzne i balustrady. Wszystko jest gotowe, ale prace wykończeniowe nie zostały jeszcze zakończone – media, Energo Pro i wodociągi Vik Varna nie są jeszcze podłączone.

W tym budynku jest prąd przemysłowy, co oznacza, że prąd w tym budynku nie jest prądem domowym; jest po stawkach przemysłowych. Zgodnie z prawem, nawet naprawy są generalnie zabronione w takim budynku. Mam na myśli to, że osoby prywatne – czyli ludzie – nie mają prawa wstępu i dokonywania napraw.

Zakup takiego mieszkania jest możliwy. Nie stanowi to bariery, ale należy pamiętać, że kupując mieszkanie z ustawą nr 15, trzeba odczekać określony czas. Terminy te są zazwyczaj bardzo niejasne i do momentu oddania budynku do użytkowania, czyli otrzymania ustawy nr 16, istnieje ryzyko. O ile wcześniej było to uzasadnione ekonomicznie, cena była zazwyczaj niższa, znacznie niższa, z ustawą nr 16, teraz różnica jest bardzo niewielka. Szacujemy, że można zaoszczędzić około 100-150 euro za metr kwadratowy.

Mieszkanie należy kupować tylko od dewelopera, który ma już dobrą reputację i duże doświadczenie, biorąc pod uwagę ryzyko nieukończenia projektu. Jakie terminy realizacji obiecują? Jeśli to nowa firma budowlana, która jeszcze niczego nie wybudowała. Nie kupiłbym mieszkania w takim budynku od takiego dewelopera. Jeśli jest to, powiedzmy, dość znana firma (a jest ich teraz mnóstwo), a mieszkanie buduje inwestor, który ma udokumentowane sukcesy w poprzednich projektach i nie sprawia problemów, to znowu, jeśli budynek jest już praktycznie sprzedany.

W Warnie jest kilka budynków. Nadal są w piętnastym akcie, ale nie ma już tam wolnych mieszkań. Wszystkie są wyprzedane, więc możesz tam kupić bez obaw, ale musisz uzbroić się w cierpliwość i poczekać, aż wszystko się skończy. Bo cię nie wpuszczą. Chcesz kupić, już kupiłeś i chcesz wyremontować. Ale nie możesz, bo cię po prostu nie wpuszczą. Widzisz, musisz tam siedzieć i czekać, aż w końcu wkroczą do szesnastego aktu, a potem...

Ile kosztuje utrzymanie nieruchomości, jakie są roczne wydatki?

Utrzymanie nieruchomości – co jest wliczone? W przypadku standardowego budynku mieszkalnego zazwyczaj jest to tylko podatek od nieruchomości. Opłata za wywóz śmieci jest również opłacana. Można zapłacić z góry na początku roku; nawet na to otrzymasz zniżkę 5%. Tę kwotę podatku można zapłacić w dwóch ratach w ciągu roku. Mogę podać przykład. Wczoraj zapłaciłem czynsz klientce. Ma mieszkanie o powierzchni 70 metrów kwadratowych. Zapłaciłem 70 euro.

Bułgaria jest pod tym względem bardzo atrakcyjna. Wiele osób porównuje nieruchomości w Bułgarii do Hiszpanii czy Alicante. Zapominają jednak o podatkach, które obowiązują w tym kraju i które obowiązują przy sprzedaży nieruchomości. Warto również wziąć pod uwagę, że mieszkanie może znajdować się na tzw. osiedlu zamkniętym. W takim osiedlu obowiązuje opłata za utrzymanie. Jest ona uiszczana co miesiąc. Polecam to rozwiązanie, bo jest mniej uciążliwe. Powiedzmy, że kwota nie jest aż tak wysoka.

Czym jest opłata za wsparcie, dlaczego jest pobierana i co obejmuje?

Opłata za utrzymanie w Bułgarii obejmuje ochronę, monitoring, a czasem basen, ogrodnika i inne usługi. To są usługi. Opłata za utrzymanie wynosi zazwyczaj 10–12 euro za metr kwadratowy rocznie. Tak więc, jeśli mieszkanie ma 100 metrów kwadratowych, to daje 1200 euro rocznie. Zwróć więc na to uwagę przy zakupie mieszkania. Tak, znowu płacisz za komfort. Mieszkasz na strzeżonym osiedlu, w strefie zamkniętej. Latem masz basen i plac zabaw na terenie posesji. Są, powiedzmy, udogodnienia, za które ludzie są zazwyczaj skłonni zapłacić. Zdecydowanie powinieneś zapytać o opłatę za utrzymanie. Ponieważ czasami można znaleźć apartamenty, powiedzmy, w Słonecznym Brzegu lub Świętym Własie, w bardzo atrakcyjnych cenach. Ale nie wspominają o wysokiej opłacie za utrzymanie. Skąd ta wysoka cena? Ponieważ ludzie tam najwyraźniej mają dość płacenia tej opłaty; chcą szybko sprzedać mieszkanie.

Czy zakup nieruchomości w Bułgarii uprawnia do uzyskania pozwolenia na pobyt?

Zakup nieruchomości w Bułgarii nie uprawnia automatycznie do uzyskania pozwolenia na pobyt. Z pewnością może być jednak zaletą. Dzieje się tak, ponieważ ubiegając się o wizę typu D, jest to pierwszy krok. Aby uzyskać pozwolenie na pobyt, należy uzyskać wizę typu D w ambasadzie. Osoby ubiegające się o wizę typu D zobowiązane są do przedstawienia umowy najmu. Gdzie będziesz mieszkać? Musisz wykazać, gdzie będziesz mieszkać w tym kraju. Na pewno nie w namiocie na plaży. I oczywiście musisz okazać dowód własności mieszkania w Bułgarii. To z pewnością będzie ogromną zaletą w uzyskaniu wizy typu D.

Jakie są kroki do zakupu mieszkania w Bułgarii?

No cóż, mówimy o tym, że już podjęliśmy decyzję o mieszkaniu. Tak, wybraliśmy mieszkanie. Pierwszym krokiem jest wpłacenie kaucji, czyli zadatku po rosyjsku. Należy wpłacić kaucję, aby uniemożliwić pokazanie mieszkania przyszłym klientom i usunąć je z oferty. Zazwyczaj mówimy o kwocie około 1000 euro. Jeśli współpracujesz z pośrednikiem nieruchomości, jest to sformalizowane w specjalnej umowie z agencją.

Kolejnym etapem jest umowa przedwstępna, zawarta bezpośrednio między kupującym a sprzedającym, która określa wszystkie warunki transakcji, wynikające z niej zobowiązania oraz warunki. To bardzo ważny dokument; po podpisaniu umowy przelewany jest depozyt w wysokości 10% (lub 10% po bułgarsku). Tak, zgadza się. Od tego momentu zazwyczaj trwa to około dwóch tygodni, czasem dłużej, czasem krócej. Następnie należy ocenić sytuację, zapoznać się z dokumentami i planami. Dokumentacja jest już przygotowywana.

Kolejnym krokiem jest zawarcie transakcji przed notariuszem. To kluczowy punkt do rozważenia. Ponieważ jesteśmy obcokrajowcami w Bułgarii, prawo bułgarskie wymaga od nas obecności tłumacza. Jest to obowiązkowe w przypadku transakcji przed notariuszem, i to wszystko. Po tym wszystkim stajesz się dumnym właścicielem bułgarskiej nieruchomości.

Dlaczego ceny wzrosły tak bardzo i, co ważniejsze, co stanie się z cenami nieruchomości w przyszłości?

Czy będą się rozwijać, stabilizować, czy załamywać? Aby odpowiedzieć na to pytanie, przyjrzyjmy się informacjom o bułgarskim rynku nieruchomości. Według Narodowego Instytutu Statystycznego (NIS) Bułgarzy należą do liderów w Europie pod względem własności nieruchomości. Statystyki te plasują Bułgarię na czwartym miejscu w Europie pod względem własności nieruchomości na mieszkańca. Niemcy plasują się na ostatnim miejscu pod tym względem.

Zjawisko pustych mieszkań w Bułgarii

Kto zajmuje mieszkania w Sofii? Prawie połowa mieszkań w Sofii jest zajmowana przez właścicieli. Kolejne 61 000 mieszkań w Sofii jest zajmowanych przez bliskich przyjaciół lub krewnych właściciela, zazwyczaj brata, siostrę lub dzieci. Mieszkają w tych mieszkaniach bez konieczności płacenia czynszu. 851 000 mieszkań jest zajmowanych przez osoby wynajmujące i płacące czynsz. 0,61 000 mieszkań jest wystawionych na wynajem. Te mieszkania szukają chętnego do zamieszkania; są w trakcie poszukiwania właściciela.

Najciekawsze jest to, że 34% Ze wszystkich mieszkań w Sofii, to właśnie ono stoi puste; nikt tam nie mieszka. Nie jest ono ani sprzedawane, ani wynajmowane. Nawet gdyby ktoś chciał je kupić lub wynająć, nie byłby w stanie. Sytuacja ta stała się znana jako… zjawisko pustych domów w Sofii.

Jednak w przypadku pustostanów przoduje Widin, a za nim Burgas, gdzie ponad połowa mieszkań jest pusta. Taka sytuacja nie jest korzystna dla miast: w połowie puste dzielnice wymuszają budowę infrastruktury – transportu, ulic, kanalizacji, mediów itd. – dla budynków zajmowanych przez 50-60%. Jest to ekonomicznie nieopłacalne.

Dlaczego nieruchomość nie jest użytkowana, sprzedawana lub wynajmowana?

Po pierwsze, banki w Bułgarii przestały oferować oprocentowanie depozytów; zamiast tego zaczęły oferować ujemne oprocentowanie depozytów, co oznacza, że depozyty, jako sposób generowania dochodu i oszczędzania, straciły swój sens. Ludzie muszą chronić swoje oszczędności. Z drugiej strony, banki oferują kredyty hipoteczne z niższym oprocentowaniem niż w krajach UE. Dlatego niektórzy zaczęli inwestować w nieruchomości.

Po drugie, kupują superbogaci.

Po trzecie, istnieje spekulacja. Kupowali tanio i sprzedawali drożej. Wszystkie te czynniki prowadzą do szybkiego wykupu mieszkań i braku możliwości ich wprowadzenia na wolny rynek. To powoduje sztuczny niedobór podaży mieszkań, co z kolei podnosi ceny. Kolejnym czynnikiem jest to, że niektórzy ludzie nie wynajmują pustych mieszkań, ponieważ obawiają się, że ich interesy nie będą chronione ze względu na wysokie koszty ewentualnych remontów.

Co stanie się z cenami nieruchomości w Bułgarii?

Co dalej? Znany architekt z Sofii podzielił się swoimi doświadczeniami z Barcelony w radzeniu sobie z tym problemem. Od 2019 roku obowiązuje tam przepis, który pozwala gminom kupować puste nieruchomości, nawet bez zgody właściciela, za 50% ceny rynkowej. Niektórzy eksperci od nieruchomości w Sofii powołują się na doświadczenia francuskie, które nakładają podwójny podatek na puste nieruchomości. To może być optymalne rozwiązanie w tej sytuacji.

Nawiasem mówiąc, Bułgaria ma jeden z najniższych podatków od nieruchomości w UE, a szacunkowa wartość nieruchomości, od której naliczany jest podatek, jest niższa od wartości rynkowej. Mogłoby to pomóc w zasileniu budżetów miast i sprawić, że ceny nieruchomości staną się przystępne dla większości mieszkańców, czyniąc mieszkania bardziej przystępnymi cenowo. W związku z tym, o ile nie zostaną wprowadzone radykalne inicjatywy ustawodawcze, ceny prawdopodobnie pozostaną nieosiągalne dla większości, a całe dzielnice będą stały w połowie puste.

Jakie są obecnie minimalne ceny mieszkań i wynajmu w Sofii?

Znaleźliśmy kilka ofert z najniższymi cenami. Mała, 26-metrowa, starsza kawalerka w Sofii jest wystawiona na sprzedaż za 52 000 euro. Mała, 24-metrowa kawalerka jest dostępna do wynajęcia za 250 euro miesięcznie, blisko centrum miasta. To najniższa półka na rynku.

Co stanie się z cenami po przejściu na euro?

Po przejściu na euro ceny nieruchomości wzrosną tylko nieznacznie, jeśli w ogóle.

Czy mogę otrzymać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości w Bułgarii?

Tak, możesz. Jeśli posiadasz oficjalny status stałego pobytu lub obywatelstwo bułgarskie. Oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi około 31 TP3T. Aby ubiegać się o kredyt hipoteczny w bułgarskim banku, potrzebujesz zaświadczenia o zarobkach i wpłaty własnej w wysokości co najmniej 201 TP3T ceny zakupu.

Gdzie szukać nieruchomości w Bułgarii?

Jeśli chcesz wynająć lub kupić mieszkanie, to najczęściej ludzie szukają tego tutaj imot.BG, OLX, bazar.BG, Alo.BG. Tutaj znajdziesz interesującą Cię ofertę, zarówno od pośrednika, jak i właściciela.

Mam nadzieję, że te informacje o bułgarskich nieruchomościach były przydatne i pomogą Państwu podjąć właściwą decyzję. Proszę o komentarze.

Wersja wideo artykułu: