Bulgarischer Immobilienmarkt 2024: Analyse, Trends und Expertenmeinungen

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Immobilien zur Miete oder zum Kauf angeboten werden und zu welchen Preisen. Ein erfahrener Immobilienmakler beantwortet Ihre wichtigsten Fragen. Außerdem beleuchten wir die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt., das Phänomen Sophia, Werfen wir einen Blick in die Zukunft.
Die Situation auf dem Immobilienmarkt in Bulgarien
Hauptstadt Bulgarien Sofia ist in die Top 10 der am schnellsten wachsenden Wohnungsmärkte der Welt aufgestiegen. Laut Globaler Index der Wohnstädte In Bulgarien sind die Immobilienpreise allein in den letzten zwölf Monaten um einen Platz gestiegen. Tokio belegt Platz 15, Mailand Platz 30, Zürich Platz 46 und Warschau Platz 50. Stockholm liegt auf Platz 107, mit einem Rückgang der Immobilienpreise um 14,31 % im Vergleich zum Vorjahr. Ankara führt die Liste an, mit einem Preisanstieg von 105,91 % im vergangenen Jahr.

Bulgarische Immobilienfotos und Infografiken

Bulgarischer Immobilienmarkt: Analyse 2024 – Trends, Preise und Prognosen

Werfen Sie einen Blick auf Immobilienangebote zum Kauf oder zur Miete in wichtigen Städten, dem fallen sofort die seit 2020 rasant gestiegenen Preise auf. Der Durchschnittspreis für eine Dreizimmerwohnung im Sofiaer Stadtteil Serdika war am 22. Februar 2022 beeindruckend hoch. Betrachtet man die Preisentwicklung über einen längeren Zeitraum, zeigt sich ein weiterer Preisanstieg, der jedoch nicht ganz das aktuelle Niveau erreicht. Dieser Höchststand ereignete sich während und nach dem Beitritt Bulgariens zur Europäischen Union.

In Varna lagen die Durchschnittspreise für Dreizimmerwohnungen im Stadtzentrum Anfang 2021 bei rund 80.000 Euro, sind aber mittlerweile auch in anderen Stadtteilen und Städten auf dieses Niveau gestiegen.

Die Situation bei den Mietpreisen ist ähnlich. 2021 lag die durchschnittliche Miete für eine Dreizimmerwohnung im Zentrum von Warna bei 297 €, heute bei rund 600 €. Der Preis hat sich also verdoppelt. In Sofia kostete eine Dreizimmerwohnung im Zentrum 2021 etwas über 500 €, jetzt sind es 665 €. Zwar variiert die Lage je nach Stadt und Stadtteil, doch der Aufwärtstrend ist eindeutig. Die Zahl der Verkaufstransaktionen hingegen ist seit 2020 rückläufig.

Wohnung zu vermieten in Bulgarien

Willkommen in Ihrer bulgarischen Wohnung! Nach bulgarischen Maßstäben entspricht dies einer Dreizimmerwohnung. Wir betrachten sie jedoch als Zweizimmerwohnung, da sie nur zwei Schlafzimmer hat. Die Wohnung steht zur Miete. Sie befindet sich in einer guten Lage der Stadt, in Meeresnähe. Die Wohnung ist 70 Quadratmeter groß und komplett möbliert und ausgestattet. Ein elektrischer Warmwasserbereiter ist hier üblich und in Bulgarien weit verbreitet. Das Besondere an dieser Wohnung ist die Dusche, die in Bulgarien eher selten ist. Die Wohnung gilt hier als überdurchschnittlich. Die Miete beträgt 1.300 Lewa.

Wohnung zum Verkauf in Bulgarien

Diese Wohnung steht aktuell zum Verkauf. Die Wohnfläche beträgt 129 m², zuzüglich einer großzügigen Terrasse von 65 m². Die sogenannten Gemeinschaftsflächen (in Bulgarien üblich) umfassen 12 m². Insgesamt ergibt sich eine Wohnfläche von fast 200 m². Die Wohnung befindet sich an der abgebildeten Stelle. Das geräumige Wohnzimmer ist in zwei Bereiche unterteilt: eine Küche und einen Sitzbereich. Es ist mit allen notwendigen Haushaltsgeräten ausgestattet, darunter Waschmaschine, Geschirrspüler, Herd mit Backofen, Dunstabzugshaube und Kühlschrank. Die Möbel sind ebenfalls im Preis inbegriffen. Von diesem Zimmer aus gelangt man auf einen der Balkone. In Warna ist eine Wohnung mit drei Schlafzimmern eine Seltenheit. So sieht eines der Schlafzimmer aus; es verfügt über einen Kleiderschrank. Ein besonderes Merkmal dieser Wohnung sind die zwei Badezimmer. Eines davon ist sogar mit einer Badewanne ausgestattet – eine Seltenheit in Bulgarien. Der Preis für diese Wohnung beträgt 189.000 €.

Unsere Zuschauer haben uns Fragen zum Thema Immobilien gestellt. Wir haben uns daher entschieden, diese Fragen der professionellen Immobilienmaklerin Tatyana Nadtocha zu stellen. Sie ist seit über zehn Jahren im bulgarischen Immobilienmarkt, insbesondere in Warna, tätig und kann auf über 100 erfolgreiche Verkäufe und über 700 Vermietungen zurückblicken.

Können Ausländer in Bulgarien Immobilien erwerben?

Ja, man kann in Bulgarien Immobilien kaufen, dazu muss man aber ein Konto bei einer bulgarischen Bank eröffnen.

Die ersten Schritte zum Kauf einer Wohnung – wo fängt man an?

Beginnen Sie mit dem Einfachsten: Kommen Sie nach Bulgarien. Am wichtigsten ist es, sich genau zu überlegen, wo Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kaufen möchten. Verschaffen Sie sich einen Eindruck von dem Ort, lernen Sie ihn kennen und beobachten Sie die Menschen, die dort leben. Das ist sehr wichtig. Wenn Sie Anzeigen sehen, die die wunderschöne Natur beschreiben und alles als wunderbar darstellen, kann es in Wirklichkeit beispielsweise problematische Nachbarn geben. Wählen Sie daher zuerst einen Standort und suchen Sie dann mithilfe eines Maklers nach einer passenden Immobilie, basierend auf dem Preis. Wenn Sie viel Geduld und Zeit haben, können Sie es auch selbst versuchen. Es ist jedoch ratsam, jemanden dabei zu haben, der Bulgarisch spricht und mit den Verkäufern auf Bulgarisch kommunizieren kann.

Typische Fehler, die Käufer beim Immobilienkauf begehen

Einer der häufigsten Fehler ist, dass man entweder zu schnell entscheidet – das heißt, man hat den Markt oder die Angebote noch nicht richtig kennengelernt und trifft die Kaufentscheidung impulsiv, sozusagen im Affekt. Oder das Gegenteil: Man zögert die Entscheidung sehr lange hinaus. Während man nachdenkt und die Vor- und Nachteile abwägt, gehen gute Optionen verloren. Daher ist ein gesundes Mittelmaß gefragt.

Manchmal betreten wir eine Wohnung. Sie ist wirklich schön. Sie erfüllt alle Kriterien, die mir genannt wurden. Der Preis ist attraktiv. Dann ja, es lohnt sich nicht, weiterzusuchen; man muss schnell entscheiden. Nun ja, das entspricht ungefähr 101 von 100 Punkten. Mein Rat an zukünftige Käufer: Nehmen Sie sich Zeit, aber nicht zu viel, und denken Sie nicht zu lange nach. Und wenn Sie mit einem Profi zusammenarbeiten, sollten Sie natürlich auf dessen Rat hören. Wir betrachten Immobilien anders; wir kennen alle Vor- und Nachteile. Wir können eine Wohnung betreten und sofort verstehen, was los ist. In welche Richtung die Fenster zeigen und so weiter. Es gibt aber auch Nuancen.

Natürlich werden die bulgarischen Besonderheiten nicht berücksichtigt. Wir sind an eine etwas andere Wohnqualität gewöhnt. Der Markt und die Immobilien sind hier anders. Das Klima ist schließlich anders, und auch die Bauweise ist, sozusagen, anders. Vergleiche sind übrigens ein großer Fehler. Ich sehe das sehr oft. Aber ich hatte in der Ukraine eine ähnliche Wohnung. Ich hätte gern wieder so eine. Wenn man also nach genau demselben oder etwas Ähnlichem sucht, findet man es vielleicht nie. Man muss sich also den heutigen Gegebenheiten und Realitäten anpassen.

Wie lange dauert es, in Bulgarien Eigentumsverhältnisse an Immobilien zu ermitteln und zu registrieren?

Ich persönlich möchte Ihnen meine Statistiken präsentieren. Die Zusammenarbeit mit Käufern dauert in der Regel vom ersten Kennenlernen bis zum Vertragsabschluss. Das heißt, der eigentliche Verkaufsprozess dauert üblicherweise zwischen drei und sechs Monaten. Manchmal geht es etwas schneller, manchmal etwas länger. Aber wie gesagt, es hängt stark von den Ausgangsbedingungen ab – Budget, Lage, Zustand usw. – und natürlich vom Markt selbst. Für die Wohnungssuche benötigt man in der Regel mindestens einen Monat.

Im besten Fall hängt es, sagen wir mal, von der Laune und Geduld des Maklers und des Käufers ab. Aber ich habe da eine Geschichte, wo wir uns genau das gekauft haben, was wir wollten. Meine Kunden und ich, wir haben uns sozusagen unsere Traumwohnung gekauft. Sagen wir mal, nach fünf Jahren. Das Ziel hatten wir uns vor fünf Jahren gesetzt, und als ich endlich so ein Angebot bekam, habe ich es nicht einmal inseriert. Ich habe sofort meine Kunden angerufen und gesagt: „Hey, ich habe genau das, was ihr wollt. Lasst es uns ansehen, und das war’s.“ Wir haben die Entscheidung innerhalb von zwei Tagen getroffen und zugeschlagen. Aber es hat sich gelohnt.

Die schnellsten Abschlüsse, die ich je hatte, dauerten drei Tage. Das heißt, sogar innerhalb einer halben Stunde, wenn jemand reinkommt, sich das Objekt ansieht und sagt: „Das nehme ich.“ So etwas kommt vor. Nun ja, im Durchschnitt. Aber ich wiederhole es nochmal: Normalerweise dauert es zwischen drei und sechs Monaten. Das beinhaltet die Suche, den Papierkram und den ganzen anderen Papierkram. Mit den üblichen Unterlagen dauert es sogar etwa einen Monat. Manche Leute denken sich dann schon, was sie denken … Es kommen sogar Fragen wie: „Kann man mit Karte zahlen?“ Ich meine, ich habe die Wohnung mit meiner Bankkarte bezahlt. Natürlich nicht.

Käuferberatung von einem erfahrenen Immobilienmakler

Achten Sie unbedingt auf die Etage. Das ist die erste Grundregel. Die Wohnung sollte sich nicht im Erdgeschoss befinden. Es gibt zwar Erdgeschosswohnungen, und manche Leute kaufen sie auch, aber meistens werden sie nur für den Urlaub genutzt. Die Leute kommen im Sommer, entspannen sich und reisen wieder ab. Der Zweck des Kaufs ist also entscheidend. Wenn Sie die Wohnung zum Wohnen benötigen, sollten Sie keine Erdgeschosswohnung wählen. Warum? Weil es in Bulgarien oft keine Zentralheizung gibt, wie wir sie gewohnt sind. In den Großstädten gibt es jedoch eine Ausnahme – zum Beispiel in Sofia, wo die meisten Gebäude über Zentralheizung verfügen.

Städte wie Warna, Burgas, Plowdiw usw. haben keine Zentralheizung. Geheizt wird mit Klimaanlagen. Temperaturen von -30 und -20 Grad gibt es hier nicht, daher sind die kältesten Winter die, an die ich mich erinnern kann. Ja, die niedrigsten Temperaturen, an die ich mich erinnere, lagen maximal bei -12 bis -15 Grad. Aber das war nur für ein oder zwei Tage, und das war's dann auch schon für den ganzen Winter. Und Klimaanlagen können natürlich nicht so viel Wärme erzeugen.

Also, ich wiederhole: Nicht das Erdgeschoss, sondern das oberste Stockwerk sollte man mit Vorsicht betrachten. Denn, wie gesagt, es handelt sich um die obersten Stockwerke. Dort können mit der Zeit Lecks entstehen, und außerdem ist es im Winter kalt, kälter als in einer durchschnittlichen Wohnung, und im Sommer heiß. Sie sollten sich daher nach Wohnungen umsehen, die keine Eckwohnungen sind, sondern eher Wohnungen, in denen Sie beispielsweise Nachbarn rechts, links, unter und über sich haben, die Ihnen Heizkosten erstatten. Ganz genau.

Also, wenn es Ihnen wirklich nicht gefällt. Und wenn die Wohnung an einer Ecke liegt, dann sollte sie idealerweise nach Süden ausgerichtet sein. Also nach Süden, Südwesten oder Südosten – dorthin, wo die Sonne steht. Ich empfehle, die Wohnung, wenn möglich, sowohl morgens vor als auch nach dem Mittagessen zu besichtigen. Und dann ein zweites Mal vorbeizukommen. Denn Sie werden ja nicht nur morgens in der Wohnung wohnen. Wenn Sie sie mit einem Makler besichtigen, ist das durchaus möglich; ein guter Makler kann problemlos zwei oder drei Besichtigungen durchführen, um sich einen Eindruck zu verschaffen.

Wie findet man am besten eine Immobilie: auf eigene Faust oder mit einem Makler?

Ich kann Ihnen versichern, dass es hier keine eindeutige Antwort gibt. Auch wenn ich selbst Immobilienmakler bin. Jeder andere Makler würde wahrscheinlich sagen: „Ja, aber nur mit einem Makler.“ Man muss die Situation betrachten. Wenn Sie schon lange in Bulgarien leben, kennen Sie den Markt bereits gut. Sie kennen die Stadtviertel, sehen, wo gebaut wird und wie die Menschen bauen. Sie besuchen Freunde. Kurz gesagt: Sie haben Erfahrung in der Wohnungssuche. Und warum sollten Sie es deshalb nicht versuchen?.

Es ist möglich, aber Sie brauchen jemanden, der Sie rechtlich durch die Transaktion begleiten kann. Wenn Sie die Zeit haben, sollten Sie bedenken, dass allein das Aussortieren ungeeigneter Optionen sehr zeitaufwendig ist. Als erfahrener Immobilienmakler kann ich anhand von Fotos und Beschreibungen bereits erkennen, was auf Sie zukommt, und wenn eine Option bestimmte Kriterien nicht erfüllt, kommen wir gar nicht erst ins Spiel. Wenn jemand meint, über ausreichend Fachwissen zu verfügen, nur zu. Es ist zwar möglich, aber wenn Sie Zeit, Geld und vor allem Ihre Nerven schonen und zukünftige Probleme vermeiden möchten, ist es nach dem Kauf definitiv ratsam, einen Experten zu konsultieren.

Wie hoch sind die Maklerprovisionen?

Es handelt sich um 3% ohne Mehrwertsteuer. Achten Sie daher beim Abschluss eines Immobilienvertrags genau darauf. Beachten Sie, dass 3% ohne Mehrwertsteuer angegeben ist, beim Kauf also die Mehrwertsteuer hinzukommt. Mieten Sie? Dann werden 50% von der monatlichen Miete abgezogen. Und in Sofia? Dort macht jeder, was er will. Ich habe mit einer Maklerin aus Sofia gesprochen, und sie sagte: „Tanya, in Warna kennt man sich. Man weiß, wie die Leute arbeiten und wie lange sie schon im Geschäft sind. Wir legen generell Wert auf unseren Ruf. Aber Sofia ist eine Großstadt, und es gibt viele unseriöse Agenturen, die kurz auf den Markt kommen, kurzzeitig aktiv sind und dann wieder verschwinden. Ich habe das Gefühl, dort herrscht Chaos.“.

In welcher Preisspanne bewegen sich Immobilien in Varna derzeit?

Es gibt Wohnungen, darunter eine, die ich gerade verkaufe, die eine halbe Million Euro kosten. Im Grunde sind der Perfektion hier keine Grenzen gesetzt. Man findet auch Objekte für drei Millionen, und es gibt einige ziemlich teure Angebote. Wenn mich jemand fragt, ob man in Warna mit 30.000 Dollar eine Wohnung kaufen kann, sage ich nein. Das ist nämlich momentan der Preis für eine Garage in Warna. Mit einem Budget von 30.000 Dollar kann man sich in Warna praktisch nichts leisten.

Die Mindestanforderung für den Kauf einer Wohnung ist ein Schlafzimmer. Ein Wohnzimmer, wie dieses hier, und ein Schlafzimmer. In einer guten Gegend. Sie sollten mit etwa 100.000 bis 120.000 Euro anfangen und Geduld haben. Denn selbst mit so viel Geld gibt es keine Garantie, dass wir sofort etwas Passendes finden. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt derzeit in einer guten Gegend, und ich meine wirklich eine gute Gegend. Damit meine ich eine Gegend in der Nähe unseres Parks, am Meer, kein reines Wohngebiet. Die Preise beginnen bei etwa 1.500 Euro pro Quadratmeter.

Wie hoch ist die aktuelle Mietpreisspanne in Varna, also minimal und durchschnittlich?

Der Durchschnittspreis für eine Einzimmerwohnung besteht aus einem Wohnzimmer und einem Schlafzimmer. Sie verfügt über eine Küche und in der Regel ein Schlafsofa. So könnte beispielsweise eine Familie mit Kind eine solche Wohnung mieten. Wir sprechen jetzt über den Preis einer solchen Wohnung. Ein Wohnzimmer und ein Schlafzimmer. Der Preis variiert je nach Lage, die wiederum stark von der Lage und dem Zustand der Wohnung beeinflusst wird. Der Mindestpreis liegt bei etwa 300 Euro, nach oben gibt es keine Obergrenze. Es gibt Wohnungen für 1.000 Euro und mehr. Ist das also ein Durchschnittspreis? Kann man in der Gegend auch eine Wohnung zur Langzeitmiete finden? Ja. Eine Tagesmiete kostet mindestens 30-40 Euro, wir sprechen also von der Untergrenze. Natürlich sprechen wir hier nicht von einer Luxuswohnung oder einer Wohnung in Strandnähe. Es handelt sich also um eine durchschnittliche Gegend, der Durchschnittspreis liegt bei 30-40 Euro pro Tag. Nebenkosten. Die Nebenkosten werden in der Regel separat abgerechnet und nach Verbrauch berechnet. Sie umfassen Wasser und Strom.

Welche Gegenden von Varna gelten als die teuersten?

Das teuerste Viertel ist das griechische Mahala, auf Bulgarisch «Gritska Mahala». Ich sage es auf Bulgarisch, denn bei der Suchmaschinensuche müssen die Nutzer wissen, wonach sie suchen, und daher auf Bulgarisch suchen. Das Opernviertel heißt «Oper», weil sich dort das Opernhaus befindet. Es ist das «Ideale Zentrum» der Stadt. Auch das Viertel «Obshchina» ist das Stadtzentrum. «Vins» ist die Wirtschaftsuniversität und ebenfalls ein kleines Viertel, das sich um die Universität herum erstreckt. Dann gibt es noch «Generalite» und „Okruzhna Bolnitsa“. Das ist alles, was man auf einer Karte von Warna findet. Das ist alles, was vom Park aus zu Fuß erreichbar ist. Dies sind also die prestigeträchtigsten und teuersten Viertel, aber ich wiederhole: Das teuerste Viertel ist das griechische Mahala. Dort beginnen die Preise derzeit bei 2.000 €. Und das ist noch der beste Fall. Es gibt Neubauten, die bereits in der Bauphase 3.000 € pro Quadratmeter kosten.

Ist es möglich, mit Gesetz 15 Immobilien zu erwerben? Und worin unterscheidet es sich von Gesetz 16?

Es ist wichtig zu verstehen, was Akt 15 bedeutet. Akt 15 bedeutet, dass das Haus sozusagen technisch fertig ist. Das heißt, es hat ein Dach, Fenster, eine Fassade, einen Inneneingang und ein Geländer. Alles ist im Prinzip fertig, aber die letzten Feinheiten fehlen noch: Die Versorgungsleitungen, Energo Pro und die Wasserversorgung von Vik Varna sind noch nicht angeschlossen.

Hier wird Industriestrom verwendet, das heißt, der Strom in diesem Gebäude ist kein Haushaltsstrom, sondern entspricht den Industrietarifen. Laut Gesetz sind in solchen Gebäuden in der Regel selbst Reparaturen nicht erlaubt. Das heißt, Privatpersonen dürfen das Gebäude nicht betreten und keine Reparaturen durchführen.

Der Kauf einer solchen Wohnung ist möglich. Dies stellt kein Hindernis dar, jedoch sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie beim Kauf einer Wohnung nach Gesetz 15 eine gewisse Wartezeit in Kauf nehmen müssen. Diese Fristen sind in der Regel sehr vage, und dieses Risiko besteht bis zur Fertigstellung des Gebäudes, also bis zum Erhalt des Gesetzes 16. Während dies früher wirtschaftlich gerechtfertigt war, da die Preise mit Gesetz 16 deutlich günstiger waren, ist der Unterschied nun sehr gering. Wir gehen davon aus, dass Sie etwa 100 bis 150 Euro pro Quadratmeter sparen können.

Sie sollten eine Wohnung nur von einem Bauträger kaufen, der bereits einen guten Ruf und umfangreiche Erfahrung hat, auch im Hinblick auf das Risiko, das Projekt nicht abzuschließen. Welche Zeiträume werden versprochen? Handelt es sich um ein neues Bauunternehmen, das noch nichts gebaut hat, würde ich in einem solchen Gebäude keine Wohnung von diesem Bauträger kaufen. Anders sieht es aus, wenn es sich beispielsweise um einen relativ bekannten Bauträger handelt (davon gibt es heutzutage viele) und die Wohnung von einem Investor gebaut wird, der nachweislich erfolgreiche Projekte ohne Probleme realisiert hat, und wenn das Gebäude praktisch schon verkauft ist.

Es gibt ein paar Gebäude in Varna. Sie befinden sich noch im fünfzehnten Bauabschnitt, aber es gibt dort keine freien Wohnungen mehr. Alle sind ausverkauft. Sie können also bedenkenlos kaufen, müssen aber Geduld haben und warten, bis alles fertig ist. Denn sie lassen Sie nicht rein. Sie wollen kaufen, Sie haben es bereits gekauft und möchten es renovieren. Aber das geht nicht, weil sie Sie einfach nicht reinlassen. Sie müssen also abwarten, bis der sechzehnte Bauabschnitt abgeschlossen ist, und dann...

Wie hoch sind die Kosten für die Instandhaltung von Immobilien, wie hoch sind die jährlichen Ausgaben?

Was ist in der Instandhaltung einer Immobilie enthalten? Bei einem normalen Mehrfamilienhaus umfasst dies in der Regel nur die Grundsteuer. Die Müllabfuhr ist ebenfalls inbegriffen. Sie können die Grundsteuer zu Jahresbeginn im Voraus bezahlen; auch dafür erhalten Sie einen Rabatt nach § 5%. Die Steuer kann in zwei Raten über das Jahr verteilt gezahlt werden. Ich kann Ihnen ein Beispiel geben: Ich habe gestern die Miete einer Kundin bezahlt. Ihre Wohnung ist 70 Quadratmeter groß. Ich habe 70 Euro bezahlt.

Bulgarien ist in dieser Hinsicht tatsächlich sehr attraktiv. Viele vergleichen bulgarische Immobilien gerne mit denen in Spanien oder Alicante. Dabei vergessen sie jedoch die dortigen Steuern und die, die beim Verkauf einer Immobilie anfallen. Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass sich die Wohnung in einer sogenannten Gated Community befinden kann. In solchen Anlagen wird eine Instandhaltungsgebühr erhoben, die monatlich zu entrichten ist. Ich empfehle diese Option übrigens, da sie deutlich weniger Aufwand bedeutet. Der Betrag ist in der Regel überschaubar.

Was ist eine Supportgebühr, warum wird sie erhoben und was beinhaltet sie?

Die Instandhaltungskosten in Bulgarien umfassen Sicherheit, Videoüberwachung und manchmal auch einen Swimmingpool, einen Gärtner und weitere Dienstleistungen. Diese Leistungen sind im Preis enthalten. Die Instandhaltungskosten betragen üblicherweise 10–12 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung wären das also 1.200 Euro pro Jahr. Achten Sie daher beim Wohnungskauf darauf. Sie bezahlen schließlich für Komfort. Sie wohnen in einer bewachten Wohnanlage mit Pool im Sommer und einem Spielplatz auf dem Gelände. Es gibt also besondere Annehmlichkeiten, für die Käufer in der Regel bereit sind zu zahlen. Erkundigen Sie sich unbedingt nach den Instandhaltungskosten. Denn manchmal findet man Wohnungen, beispielsweise in Sonnenstrand oder Sveti Vlas, zu sehr attraktiven Preisen. Die hohen Instandhaltungskosten werden dort aber verschwiegen. Warum der hohe Preis? Offenbar sind die Eigentümer dort es leid, diese Kosten zu zahlen; sie wollen die Wohnung schnell wieder verkaufen.

Berechtigt der Kauf einer Immobilie in Bulgarien zum Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis?

Der Kauf einer Immobilie in Bulgarien berechtigt nicht automatisch zu einer Aufenthaltserlaubnis. Er kann aber durchaus von Vorteil sein. Denn dies ist der erste Schritt bei der Beantragung eines Visums vom Typ D. Um eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten, benötigen Sie ein Visum vom Typ D, das Sie bei der Botschaft beantragen müssen. Für die Beantragung eines Visums vom Typ D ist ein Mietvertrag erforderlich. Wo werden Sie wohnen? Sie müssen nachweisen, wo Sie in Bulgarien leben werden. Sicherlich nicht in einem Zelt am Strand. Und natürlich müssen Sie den Besitz einer Wohnung in Bulgarien nachweisen. Dies ist sicherlich ein großer Vorteil bei der Beantragung eines Visums vom Typ D.

Welche Schritte sind nötig, um eine Wohnung in Bulgarien zu kaufen?

Wir haben uns also bereits für eine Wohnung entschieden. Der erste Schritt ist die Hinterlegung einer Anzahlung (in Russland: Earnest Money). Diese Anzahlung verhindert, dass die Wohnung zukünftigen Interessenten gezeigt wird und entfernt wird. Üblicherweise beträgt sie 1.000 Euro. Bei Zusammenarbeit mit einem Makler wird dies in einem separaten Vertrag mit der Agentur festgehalten.

Der nächste Schritt ist die Vorvereinbarung direkt zwischen Käufer und Verkäufer. Sie regelt alle Bedingungen und Verpflichtungen der Transaktion. Dieses Dokument ist sehr wichtig; nach Unterzeichnung werden 10% «kaparo» (bulgarisch: 10%) als Anzahlung überwiesen. Genau. Ab diesem Zeitpunkt dauert es in der Regel etwa zwei Wochen, manchmal auch länger oder kürzer. Dann werden die Dokumente und die Absichten geprüft. Die Unterlagen werden bereits vorbereitet.

Der nächste Schritt ist die notarielle Beurkundung. Dies ist ein wichtiger Punkt: Da wir Ausländer in Bulgarien sind, schreibt das bulgarische Recht vor, dass wir von einem Dolmetscher begleitet werden. Dies ist für notarielle Transaktionen zwingend erforderlich. Danach sind Sie stolzer Besitzer einer bulgarischen Immobilie.

Warum sind die Preise so stark gestiegen und, noch wichtiger, wie werden sich die Immobilienpreise in Zukunft entwickeln?

Werden sie wachsen, sich stabilisieren oder zusammenbrechen? Um diese Frage zu beantworten, betrachten wir einige Informationen zum bulgarischen Immobilienmarkt. Laut dem Nationalen Statistischen Institut gehören die Bulgaren in Europa zu den führenden Ländern im Hinblick auf Immobilienbesitz. Diese Statistik platziert Bulgarien auf dem vierten Platz in Europa in Bezug auf Immobilienbesitz pro Kopf. Deutschland liegt in dieser Hinsicht an letzter Stelle.

Das Phänomen leerstehender Wohnungen in Bulgarien

Wer bewohnt die Wohnungen in Sofia? Fast die Hälfte der Wohnungen in Sofia wird von den Eigentümern selbst bewohnt. Weitere 61.000 Wohnungen in Sofia werden von engen Freunden oder Verwandten der Eigentümer bewohnt, typischerweise von Geschwistern oder Kindern. Sie wohnen dort mietfrei. 851.000 Wohnungen werden von Mietern bewohnt, die Miete zahlen. 61.000 Wohnungen stehen zur Vermietung. Für diese Wohnungen wird derzeit ein Vermieter gesucht.

Das Interessanteste daran ist, dass 34% Von allen Wohnungen in Sofia steht diese leer; niemand wohnt dort. Sie wird weder verkauft noch vermietet. Selbst wenn jemand sie kaufen oder mieten wollte, wäre es ihm nicht möglich. Diese Situation ist bekannt als das Phänomen der leerstehenden Häuser in Sofia.

Vidin weist die höchste Leerstandsquote auf, gefolgt von Burgas, wo mehr als die Hälfte der Wohnungen leer steht. Diese Situation ist für die Städte nachteilig: Halbleere Viertel erfordern den Bau von Infrastruktur – Verkehr, Straßen, Abwasserkanäle, Versorgungsleitungen usw. – für Gebäude, die von 50 bis 601.000 Menschen bewohnt werden. Dies ist wirtschaftlich nicht tragbar.

Warum wird die Immobilie nicht genutzt, verkauft oder vermietet?

Zunächst einmal haben Banken in Bulgarien die Verzinsung von Einlagen eingestellt und stattdessen Negativzinsen eingeführt. Dadurch haben Einlagen als Mittel zur Einkommenserzielung und zum Sparen ihren Zweck verloren. Und die Menschen müssen ihre Ersparnisse schützen. Andererseits bieten Banken Hypotheken mit niedrigeren Zinssätzen als in EU-Ländern an. Daher haben einige Menschen begonnen, in Immobilien zu investieren.

Zweitens kaufen die Superreichen.

Drittens gibt es Spekulationen. Sie haben die Immobilien billig gekauft und teuer weiterverkauft. All diese Faktoren führen dazu, dass Wohnungen schnell aufgekauft werden und nicht auf den freien Markt gelangen können. Dadurch entsteht ein künstlicher Wohnungsmangel, der wiederum die Preise in die Höhe treibt. Hinzu kommt, dass manche Menschen ihre leerstehenden Häuser nicht vermieten, weil sie befürchten, ihre Interessen angesichts der hohen Renovierungskosten nicht ausreichend geschützt zu sehen.

Wie werden sich die Immobilienpreise in Bulgarien entwickeln?

Wie geht es weiter? Ein bekannter Architekt aus Sofia berichtete von seinen Erfahrungen in Barcelona. Dort gilt seit 2019 eine Regelung, die es Gemeinden erlaubt, leerstehende Immobilien auch ohne Zustimmung des Eigentümers für 501 TP3T des Marktpreises zu erwerben. Einige Immobilienexperten aus Sofia verweisen auf die französische Praxis, bei der leerstehende Immobilien doppelt besteuert werden. Dies könnte in dieser Situation die optimale Lösung sein.

Bulgarien hat übrigens eine der niedrigsten Grundsteuern in der EU. Der für die Steuerberechnung maßgebliche Einheitswert der Immobilie liegt unter dem Marktwert. Dies könnte die städtischen Haushalte entlasten und die Immobilienpreise für die Mehrheit erschwinglich machen, wodurch Wohnraum bezahlbarer würde. Solange keine grundlegenden Gesetzesinitiativen ergriffen werden, dürften die Preise für die meisten Menschen weiterhin unerschwinglich bleiben und ganze Stadtviertel leer stehen.

Wie hoch sind derzeit die Mindestpreise für Wohnungen und Mieten in Sofia?

Wir haben mehrere Angebote mit den niedrigsten Preisen gefunden. Ein kleines, 26 m² großes, älteres Studio-Apartment in Sofia wird für 52.000 € angeboten. Ein weiteres kleines, 24 m² großes Studio-Apartment in der Nähe des Stadtzentrums ist für 250 € pro Monat zu mieten. Das ist das absolute Tiefstpreissegment.

Wie werden sich die Preise im Zuge der Euro-Umstellung entwickeln?

Nach der Umstellung auf den Euro werden die Immobilienpreise, wenn überhaupt, nur geringfügig steigen.

Kann ich in Bulgarien eine Hypothek aufnehmen, um eine Immobilie zu kaufen?

Ja, das ist möglich. Voraussetzung ist ein unbefristeter Aufenthaltstitel oder die bulgarische Staatsbürgerschaft. Der Hypothekenzins liegt bei etwa 31 TP3T. Für die Beantragung einer Hypothek bei einer bulgarischen Bank benötigen Sie eine Gehaltsbescheinigung und eine Anzahlung von mindestens 201 TP3T des Kaufpreises.

Wo findet man Immobilien in Bulgarien?

Wenn Sie eine Wohnung mieten oder kaufen möchten, suchen die meisten Menschen hier danach. imot.BG, OLX, bazar.BG, Alo.BG. Hier finden Sie das gewünschte Angebot, sowohl von einem Makler als auch direkt vom Eigentümer.

Ich hoffe, diese Informationen über bulgarische Immobilien waren hilfreich und unterstützen Sie bei Ihrer Entscheidung. Hinterlassen Sie gerne Ihre Kommentare.

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